安徽省蚌埠市中级人民法院

民事判决书

(2005)蚌民一终字第320号

上诉人(原审被告)王春生，男，1953年2月20日出生，汉族，蚌埠市物资宾馆职工，住蚌埠市胜利路170号。

委托代理人洪克平，蚌埠市高新法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)叶向阳，男，54岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市东货场路148号2单元14号。

被上诉人(原审原告)田万祥，男，58岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市凤阳东路202号付10号。

被上诉人(原审原告)谌辉，男，49岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市国富街24号。

被上诉人(原审原告)田敏，女，41岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市体育路88号15栋2单元6号。

被上诉人(原审原告)顾亚红，女，43岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市体育路2号1栋3单元6号。

被上诉人(原审原告)陈炳超，男，57岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市胜利路174号6楼1号。

被上诉人(原审原告)刘振玉，男，50岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市胜利路178号4楼3号。

被上诉人(原审原告)王根林，男，56岁，汉族，原蚌埠市金属材料总公司职工，住蚌埠市天桥里32号。

委托代理人张慧燕，安徽南山松律师事务所律师。

上诉人王春生因与被上诉人叶向阳等房屋租赁纠纷一案，不服蚌埠市禹会区人民法院(2005)禹民一初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王春生及其委托代理人洪克平、被上诉人的委托代理人张慧燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定：座落在蚌埠市胜利路54号(原184号)第一层房屋(含13号房屋)的产权原来为蚌埠市金属材料总公司，因该公司欠中国工商银行蚌埠分行淮河办事处(简称工行淮办)借款，被蚌埠市中级人民法院于2003年5月28日以(2002)蚌执字第32-1号民事裁定将该房作价抵付工行淮办。次日，工行怀淮办与八原告协商，将该房协议出售给八原告，5月30日，八原告交付房款。2003年11月5日，原告陈炳超代表八原告与被告王春生签订了一份租房协议，该协议约定：甲方：陈炳超(授权委托人)，乙方：王春生，乙方自愿租用甲方胜利西路54号门面房一间;租用期限自2003年11月5日至2004年11月4日止;房屋月租金为1100元;付款方式：乙方签字后按每季度前十天交纳下季度租金3300元，如不按期交付房租金，延期一天按月租金1%罚款;本协议自2003年11月5日起生效，承租期满本协议自行终止。协议签订后，被告前三个季度租金均能按期交纳，从2004年8月5日开始拖欠租金，至2004年11月22日的租金3997元未交。2004年11月23日，沈蕾取得了上述房屋的所有权，并重新与被告签订了租房协议。另查明，2004年7月27日至2005年3月22日的违约金为2629人元。

原审法院认为：房屋系原告协议购买，虽然没有办理过户手续，原告与被告签订的租房协议，不违反法律禁止性规定，应当有效。被告未履行交纳房租的义务，应当支付违约金。据此判决：(一)、被告王春生支付给原告叶向阳、田万祥、谌辉、田敏、顾亚红、陈炳超、刘振玉、王根林租金3997元;(二)、被告王春生支付给原告叶向阳、田万祥、谌辉、田敏、顾亚红、陈炳超、刘振玉、王根林违约金2629元。

宣判后，被告王春生不服，上诉称：

1、房屋的共有人应当包括被上诉人的配偶，被上诉人起诉不符合符合主体要求。;

2、金属公司出卖房屋，上诉人是承租人，未能应享有优先购买权;

3、双方合同约定违约金按每日1%不公平，应当按照日万分之2.1计算。请求查明事实，依法改判。

被上诉人答辩称：八被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，且该合同已基本履行，上诉人也已履行了合同的四分之三，违约金条款亦合法有效。该合同已基本履行，上诉人从未在履行期间未提出过对违约金的进行调整。上诉人已与新的房屋所有权人签订了租赁协议，放弃了优先购买权。请求驳回上诉，维持原判。

原审法院认定的基本事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。当事人争议的问题是：1、金属总公司的房产出卖是否侵犯了上诉人的优先购买权。2、仅由八原告起诉是否遗漏了诉讼当事人。3、合同中确定的违约金是否过高。

对本案争议问题，本院综合评判如下：

本院认为：上诉人与被上诉人订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应当依约履行。上诉人迟延支付租金，应当支付租金并承担违约责任上诉人主张的优先购买权的义务人并不是本案的被上诉人，承租人的优先购买权争议属于承租人与原出租人之间的权利义务关系，与本案被上诉人起诉的给付租金的案件并不属于同一法律关系，上诉人可另行解决主张优先购买权本案不予审理。;本案被上诉人是基于共同购买行为而形成的对出租房屋的共有，在共有关系终止之前，并不当然形成夫妻共有，由共同购买人主张权利并无不可，不存在遗漏当事人的问题，上诉人称被上诉人起诉不符合符合主体要求原告无法律依据。;上诉人虽在上诉中主张租赁合同约定的违约金过高，但上诉人在原审审理期间并没有提出变更过高违约金的诉讼请求，在上诉中提出本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费410元，，送达费100元，合计510元，由上诉人王春生负担。、

本判决为终审判决。

审判长马素华

审判员顾咏君

代理审判员方晶

二OO五年十一月十五日

书记员王琪