政策亮点

解决“夹心层”住房困难，遏制保障性住房的盈利空间；安置时，保障对象与当地政府签订合同，约定双方的产权份额、未来保障房上市的条件以及收益的分配份额。住房和城乡建设部总经济师冯军昨天在国务院新闻办新闻发布会上表示，共有产权住房发挥两个作用。一是通过共有产权的方式，一部分人可以自己掏钱解决住房问题；二是规范现行的经济适用房和限价商品房制度。通过这样的机制，可以遏制购买经济适用房中的获利空间，使购买这套房子主要是为了解决住房问题，而不是通过投机牟利。在高房价的现实冲击下，如何确定双方的产权份额，约定上市交易的分配份额，是探索的难点，尤其要避免经济适用房和限价房的“套利”现象。

从以往保障性住房的困难来看，成功购房往往成为个人事实上的“固定财产”，缺乏合理的安置退出机制，导致诸多问题。共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购房者将分享土地和住房的增值收益，同时也承担土地和住房贬值的风险。从制度设计的角度看，“有限产权”本身与完全产权的住房相比，大大缩小了投资利润的空间。有业内人士分析，如果共有住房的购房者回购政府产权，只要市场评估价降低几个百分点，就能获得巨大的经济效益。因此，要避免重蹈覆辙，必须建立公开透明的运行机制，从申请、发行、售后监管、退出等方面设置“防火墙”。从试点城市的实践来看，如何确定政府与个人之间的产权份额，如何约定未来上市交易的分配份额，减少投机获利的空间，是探索的难点和重点。

政策解读

谁可以申请？主要面向中低收入人群

从上海来看，自2010年以来，申请共有住房的准入门槛已连续四次降低。目前，三口以上家庭人均月可支配收入线放宽到5000元。截至今年一季度末，已签订购房合同的家庭约6.7万户，基本实现了当年申请选房的目标。早在2007年，江苏省淮安市就实施了经济适用住房共有产权，住房面积有限（3人家庭人口控制在60平方米左右，最高不超过90平方米）。目前，淮安市已申请产权房近900套，政府向符合条件的家庭发放供应券，有效期两年。

去年，北京推出自住商品房，最终定义为“共有产权自住”，价格比周边市场低30%，面积在90平方米以下。

从试点来看，共有产权住房的供应主要面向低收入人群，但购房者也需要理性。上海市房管局提醒，市民在申请共有产权住房时，应充分评估家庭经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际情况。对于买不起的，可以选择廉租房或公租房。

如何划分产权？个人贡献超过50%

根据试点情况，分配比例是共有产权住房的重点，也是今后调整的空间。近年来，试点地区不断优化共有产权比例调整机制。个人投资比例可在60%-100%之间，购房者可根据家庭支付能力自由选择。目标是让贫困家庭支付部分经济适用房购房款，让他们先改善居住条件，然后逐步获得全部产权。从江苏淮安来看，购房者的出资负担可以通过政府产权分配来减轻，分配比例根据有住房需求家庭的困难程度来确定。从5:5、6:4到7:3，贫困家庭最低缴费比例不低于50%。淮安市住房和城乡建设局副局长刘*梅表示，产权共有的做法是先确定产权，因为没有盈利空间，避免了“开宝马住经济适用房”和“经济适用房抽签”的问题连续六年”。不同的困难程度会导致不同的产权比例。如何退出？在全国范围内创新，产权明晰无疑是建立退出机制的基础。只有购买时产权明晰，退出时才能按比例与政府共享。目前，共有制住房仍需进一步探索和不断创新。针对退出问题，江苏淮安探索出一种更为灵活的操作方式，即5年内按原价购买，5年至8年内加同期贷款利息，8年后按市场评估价购买或按比例分享转让收益年。如果因家庭困难无法回购，可以继续作为原经济适用房使用。

在湖北黄石，如果居民想购买超级区域产权，需要按照市场价格购买。如果他们不愿意购买，他们就可以把产权永远保持在一起。记者了解到，深圳市共有住房试点方案正在研究中，将于6月底前出台。

房地产市场的影响可以在一定程度上稳定房价。业内人士分析，随着普通产权房供应的逐步增加，其对改善房地产市场结构、“对冲”高房价的作用将逐步凸显，有利于促进房地产调控模式的有效“转换”。

今年北京将供应5万套共有产权的自住商品房，这将大大改变住房供应结构。同时，“自住型商品房有利于缓解目前北京的住房矛盾，对稳定房价和预期能起到一定的作用”，一位房地产企业负责人表示。德佑地产市场分析师赵*根认为，共有住房缓解了部分低收入家庭的经济压力，保障了他们的房地产拥有权，在一定程度上有助于抑制房价上涨。此外，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权住房体现了社会公平。国务院发展研究中心研究员任*周认为，共有产权住房的本质是政府公共住房政策在商品房领域的体现。一方面，普通产权房为居民提供了价格相对较低的普通商品房，使居民“买得起、住得起”；另一方面，改善和优化了热点城市的商品房供应结构；普通产权房也缓解了一线房价上涨的压力而二线城市，可以在一定程度上稳定房价，缓解高房价问题。

人们期待着，随着试点的推进和制度的不断完善，共有产权住房将真正惠及住房困难群众。