2013年9月，A公司(以下简称A公司)与B公司共同出资设立甲机械制造有限公司(以下简称甲公司)，其中A公司以一宗11700平方米土地使用权(工业用地)出资。经评估机构评估其价值300万元，会计师事务所按评估金额出具验资报告。2013年9月，A公司办理土地使用权变更手续。
下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《企业会计准则》。
【营业税】
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。
A公司以土地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。
【土地增值税】
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。
虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。
【印花税】
A公司与甲公司订立的土地使用权转让合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。应缴税额=300×0.05%=1500(元)。
【城镇土地使用税】
A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。从第四季度起实际占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交城镇土地使用税=49500×5×3÷12=61875(元)。
【房产税】
A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期未发生对外出租业务，全部按从价计征申报房产税。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。经计算，A公司以土地投资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。
【企业所得税】
A公司以土地使用权对甲公司投资，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生的非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务，但国务院、税务主管部门另有规定的除外。
转让土地使用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。
A公司按直线法摊销土地使用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地使用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。
转让土地使用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。
《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得财产(包括各类资产、股权、债权)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。A公司以土地使用权投资确认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。
会计分录：
借：长期股权投资3000000
累计摊销251958.53
贷：无形资产1042587
营业外收入2209371.53。
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企业所得税一、土地使用权对外投资是视同销售缴纳企业所得税吗？需要缴纳；以土地使用权投资换取股权属于非货币性资产交换，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条:企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入，其他改变资产所有权属的用途。用土地使用权进行投资，按照规定其土地使用权应该过户至被投资企业，该资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产。因此，将土地使用权投资应视同销售缴纳企业所得税。二、视同销售的几种情况都有什么？1、所得税视同销2023-05-0296人看过 -
问题：我是工业企业，现在将土地作价投资入股到另一家企业，请问是否需要交纳土地增值税?答：财税[1995]48号文件第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税[2006]21号文件第五条规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。财税[2002]191号文件规定：“自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收2023-05-05384人看过 -
土地使用权我公司买了一块地准备盖办公楼、车间，但是由于资金紧张，又不想让土地被收回，正好我的兄弟公司需要建车间，请问：我公司能不能做土地转让?兄弟公司能不能直接投资建造?他们的出资能不能算我公司的投资?这种情况我们该如何处理好?律师解答：可以委托律师帮助代理维权相关法律知识：土地使用证证书确认土地使用权的法律凭证。土地使用证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。国有土地使用证由国家土地管理局统一监制，市、县人民政府颁发，土地管理机关填写，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。其主要内容包括：①土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、年、月、日。②城镇土地使用中用地面积，其中建筑占地，共有使用权面积，其中分摊面积，土2023-06-10322人看过
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外商投资外商投资企业什么时候开始交土地使用税。我国法律有明文规定，自2007年1月1日起执行新的《土地使用税暂行条例》，外商投资企业和外国企业也纳入土地使用税的征税范围，但是各地对外商投资企业征收的土地使用费办法不再执行。自2007年1月1日起，所有外商投资企业只需要缴土地使用税，不需要上交土地使用费。一、缴纳方式外商投资企业经依法批准使用土地的，须按照《中华人民共和国土地管理法》规定的土地管理机关的职责分工，与土地管理机关或房地产管理机构签订使用土地合同；市、区、县财政局根据使用土地合同确定的用地面积、土地等级征收外商投资企业土地使用费。土地使用费自核定之日起五年内不变；五年期满后，根据实际情况，重新核定。外商投资企业从批准成立之日起，按公历日历年度缴纳土地使用费。土地使用费按半年征收，年终清算。第一日历年度用地时间超过半年的，按半年计征，不足半年的，免征土地使用费。1、使用权出让金外商投资企业2023-03-1563人看过 -
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外商投资外商投资企业土地使用合同（划拨土地使用权合同）（GF－94－1004）第一条本合同双方当事人：中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法人住所地＿＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方），法人住所地＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿＿＿。根据中华人民共和国关于外商投资企业用地管理法律、法规和国家有关规定，双方通过友好协商订立本合同。第二条甲方提供给乙方使用的国有土地位于＿＿＿＿＿＿，面积为＿＿＿＿平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。第三条本合同项下的土地使用年限为＿＿＿年，自本合同签字之日起算。第四条乙方同意向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。［或：第四条依据合资或合作企业合同，由乙方中的＿＿＿＿（注：中方合资者或合作者）向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费2023-04-23144人看过 -
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股权转让《企业会计准则——非货币性交易》（以下简称《准则》）规定，企业发生非货币性交易时，应以换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。国家税务总局《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号，以下简称《通知》）规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。下面以固定资产为例，分析说明企业以非货币性资产对外投资的所得税处理。例如：2003年3月，甲公司以其生产设备对乙公司进行投资，该生产设备的账面原值为1000000元，已计提的累计折旧为200000元，公允价值为900000元；2004年6月，甲公司将该股权转让，取得价款1100000元。假设甲公2023-06-07314人看过 -
外商投资甲方：法人住所地：_________邮政编码：_________电话号码：_________电传：_________传真：_________电报挂号：_________乙方：法人住所地：_________邮政编码：_________电话号码：_________电传：_________传真：_________电报挂号：_________任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后_________日内应将新的地址通知另一方。第十三章适用法律及争议解决第四十一条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第四十二条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向_________仲裁委员会申请仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。第十四章附则第四十三条本合同经双方法定代表人(授权委托代理人)签字，2023-05-09351人看过 -
土地使用权土地是可以出资注册资本的，按照《新公司法》第二十七条规定，有限责任公司股东出资的方式有以下几种：第一，货币。设立公司必然需要一定数量的流动资金。以支付创建公司时的开支和启动公司运营。因此，股东可以用货币出资。第二，实物。实物出资一般是以机器设备、原料、零部件、货物、建筑物和厂房等作为出资。第三，知识产权。所谓知识产权是指人们对其智力劳动成果所享有的民事权利。传统的知识产权包括商标权、专利权和著作权。第四，土地使用权。公司取得土地使用权的方式有两种，一种是股东以土地使用权作价后向公司出资而使公司取得土地使用权；另一种是公司向所在地的县市级土地管理部门提出申请，经过审查批准后，通过订阅合同而取得土地使用权，公司依照规定缴纳场地使用费。前者为股东的出资方式，但必须依法履行有关手续。第五，劳务和信用出资。允许股东以劳务和信用出资。根据《中外合资经营企业法实施条例》第22条的规定，合营者可以用货币出2023-02-24345人看过 -
土地使用权投资人、股东以土地使用权可以出资，根据《中华人民共和国公司法》，明确规定了，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，用土地使用权出资的应当评估作价，办理财产权转移手续。股东以债权出资如何验资审验债权、股权出资验资程序的合法性1．一般规范。债权、股权出资是《公司法》没有列举的出资方式，受理验资时注册会计师应十分慎重，其首要环节是在遇到对出资方式把握不准的情况下，在审验前或审验过程中应及时与负责企业登记的工商行政管理机关进行沟通，充分尊重登记机关的意见。具体审验时，对于投资的合法性，应从实体性和程序性两方面入手，以及审验债权、股权出资实体性的合法依据，前文已经述及。但如果在实体上合法而在程序上不合法。也不能对其出资行为予以审验认定，审查这类出资，一般程序上的合法性除需符合正常变更验资要求外。还应包括：债权和作为记名资产的股权，不2023-08-07307人看过
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土地使用权(一)竞投方式通过参加政府土地主管部门公开主持的土地使用权的招标或拍卖，以竞投方式直接取得开发用地进行开发经营。(二)合作方式由外商出资、广州市内的开发公司出地和部分资金，组成合作项目公司从事房地产开发经营。这类项目由合作双方先报经市建委初审同意，并再向市外经贸委申请办理立项和合同审批手续。合作项目经市外经贸委批准后，合作双方始得向市房地局申请办理变更登记，将该土地使用权转入合作公司，外商通过合作公司按合同规定比例持有该土地使用权并从事房地产开发经营。一、投资项目审批(一)投资方式目前主要是合作方式。政府鼓励国内开发公司以土地使用权作为投资或合作条件与外商组成开发企业。合作企业有利于发挥中方原有用地的地利和人缘条件，共担风险。合作房地产企业需向政府建设行政主管部门办理资质审查，方可获得房地产开发经营资格。项目公司以经营指定的房地产项目为限，注册资本不低于项目总投资50%，经营期限依据项目经2023-03-26439人看过
土地使用权是国有土地使用权中的一种，是国家向土地使用者发放的，用于开发、经营、使用土地的一种特有权利。 这种权利可以是由土地使用者自行使用土地，也可以是将土地使用权转让、出租给他人，甚至是进行抵押贷款。 在法律规定的期限内，土地使用者可以对... 更多>
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