近日，重庆市地税局发布了《重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》，从2010年11月1日(税款所属期)起，房地产开发企业以商品房转让收入(含预售收入)为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%；个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。为了让社会公众更好的理解掌握该政策的具体内容，市地税局将政策出台的背景、具体内容、对纳税人的影响等热点问题进行解读。

一、调整土地增值税核定征收率的背景

今年初，国务院先后出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）两个重要文件。在国发10号文件第二条坚决抑制不合理住房需求第四点指出:发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

2010年5月，国家税务总局出台的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），提出了两点要求：一是切实加强土地增值税预征管理。《通知》规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。二是加大对房地产开发项目的土地增值税清算力度。土地增值税征收管理的主要方式是实行查账征收，核定征收是土地增值税清算管理的辅助措施。《通知》规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现以核定为主、一核了之、求快图省的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

在这一大背景下，市地税局积极配合国家对房地产市场的宏观调控，从而进一步加强土地增值税征收管理。

二、市地税局加强土地增值税征管的主要措施

为了贯彻落实好《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，结合重庆市实际，2010年，重庆地税先后出台了《重庆市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（渝地税发〔2010〕116号）和《重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（2010第1号），虽然文件和公告内容不多，但政策明确，便于操作。

一是从2010年5月1日起，将土地增值税预征率调整为：普通标准住宅1%、非普通标准住宅2%。

二是明确了从2010年11月1日起(税款所属期)，房地产开发企业以商品房转让收入(含预售收入)为依据，普通住房核定征收率调整为5%；除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%；个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。

三、土地增值税核定征收率调整后对房地产企业的影响

以前普通住宅核定征收率为1%，非普通住宅核定征收率为1.5%-2%，现在调整为5%和6%，税负变化显而易见。鉴于房地产开发项目生产周期长，成本核算复杂，准确计算税款难度大，对符合土地增值税核定征收方式五个条件之一的企业实行核定征收，是加强税收征管、防止税收流失、维护国家利益的有效方式。当前，提高土地增值税核定征收率，有利于引导企业规范会计核算，加强财务管理，促使企业在土地增值税清算中实行查账征收，营造公平公正的房地产税收环境，维护纳税人合法权益，确保国家税款应收尽收。