一、不动产一物二卖的效力是如何的

1、不动产所有权移转给原买受人已经登记的。出卖人和原买受人已经就不动产进行了登记公示，此时，出卖人再与次买受人签订买卖合同，应当属于无权处分行为。如果在次买受人看来，出卖人仍然具有真正权利人的权利外观，基于信赖出卖人为真正权力人，并支付了合理的对价，次买受人可以依照善意取得制度，取得标的物的所有权，先买受人只能向出卖人请求损害赔偿。倘若次买受人明知标的物并非出卖人所有，而仍与之签订买卖合同，尽管其支付了相应的对价，但仍不能当然地取得标的物的所有权，但可以要求出卖人承担给付不能的违约赔偿责任。对先买受人来说，无论次买受人善意抑或恶意，其都拥有追认的权利，在一定期限内其是否行使此形成权，直接影响标的物的最终归属。

2、不动产所有权移转给次买受人已经登记的。其实这种情况属于一物二卖存在的一种典型形态，出卖人在与先买受人签订买卖合同后，还未登记公示前，又与次买受人签订买卖合同，并且完成了登记公示，所有权已经转移。在此种情形下，前后两个买卖合同签订时，出卖人对不动产仍享有完整的所有权，不属于无权处分，所以在此时，前后两个买卖合同都是有效的，但是基于不动产的登记公示原则，如果出卖人与次买受人已经完成了变更登记，那么此时次买受人就已经拥有了不动产的所有权，而原买受人职能请求违约的损害赔偿。

二、一物二卖的形成原因

一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此时多出于出卖人周顾信用，图谋私利。出卖人将一物二卖大多是为了获得更多的经济收益，如果在“合同都能被遵守”的理想社会状态下，自没有一物二卖发生的可能，正因为当事人签订契约并不意味着一定会履行契约，一物二卖才会发生。换言之，债权和物权在性质上的不同导致债权变动规则和物权变动规则的不同，债的发生及债权债务关系的内容体现了当事人意思自治原则，除法律另有禁止性规定之外，当事人可以根据自己的意愿自由地设定债的关系，

因而，债权的变动规则是只需在法律允许的范围内当事人意思表示一致即可，而物权的变动规则则不同，具体而言，主要是一种形式主义变动模式，此模式以德国为代表，在该变动模式下债权行为与物权行为截然分开，在物的买卖中，如果仅签订了合同还不能实现物权的转移，必须要完成物的交付或者登记。对于不动产而言就必须完成合同的签订和登记两个环节之后才能实现物权的转移，而不动产的一物二卖就发生于债权合同成立之后至买方取得完整意义上的所有权之前的期间。其实只要合同的签订和者登记有着一定的时间差，不动产的一物二卖现象就难免发生。