合理退房有以下情形，具体为：

1、卖方擅自抵押；

2、一房两卖；

3、房屋主体结构质量不合格；

4、房屋质量问题严重，无法居住；

5、房屋面积误差超过合理限度；

6、出卖人延迟交付房屋。

根据相关法律规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

法律上在什么情形下可以退房

1、延期交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。

2、开发商开发手续不全，导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

4、不能办理产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

5、房屋面积误差超过3％。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

6、房屋质量导致严重影响使用。根据最高院的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房人，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

8、存在一房二卖的情形。商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。

《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。