关于二手房的由高及原则
以前买二手房可能是图个便宜方便,现在情形有所变化,因为大量周边自住消费进入,他们带着传统的消费观进入,要求多层,少公摊,管理费用低并且使用方便,因此多层住宅非常紧俏,价格高于新房价格不足为奇。相反,在城市远郊地带,因为周边二手房东进入的时候,对地段与配套有严格要求而较少进入,而本地低购买力消费者进入较多,所以,买二手房可以遵循由高到低的原则。
具体说:
1、以城市中心为坐标,离中心越近,越选择高层建筑作为买入对象;
主要理由是,出租率,笔者研究后认为,象这类中心区域,高层建筑的出租率实际弱于其他类型的建筑,主要原因是写字楼物业、商业物业的严格分离,单位出租以写字楼与商业公寓或纯粹商业为主,个体出租往往往城外走,因此在回报率并不比低价房高,而出租率偏低,再加上高层的公摊较高,电梯故障运行出现频率高于其他,物业费也偏高,因此这类二手房的涨价弹性比较弱。
这类物业较适合购买力强,年轻人,并且未来有自己创业计划一族。
2、以城市副中心为坐标,以小高层高层为主要建筑形态,离城市副中心越近,越选择高层建筑为买入对象;
什么是城市副中心,一类是商业功能的二级划分确定的城市主要功能区所在,一般界定为商务区、行政区、居住区、旅游或休闲区等等。
为什么选择高层而不是小高层呢,一个是从单价看差异不大,甚至小高层的价格比高层建筑还高;另一个是从使用频率来看,高层建筑除非纯粹的写字楼酒店或酒店式公寓,其他类型的高层住宅,非常适合初次创业的人群,也吻合外来创业人群,相反这类区域的小高层,因为板楼在城市的稀缺性,要价比较高。
3、以城市新区中心为坐标,以小高层多层为建筑主要形态,亦可遵循同样原则进行选择。
本命题严格限定在主流城市,即流动人口比较多的城市,就业比较旺盛的城市。
每个城市的房地产开发,都遵循了一个地价由低走高的过程,因此多层住宅除早期的商品房外,多处于远郊低地价区域。
因为城市交通规划升级,这些多层区域现在已经是务工人员租用的理想去处。
而小高层的成套率高于多层,符合一些白领要求。
宁要床不要房的概念已经在更新,有个窝的概念取代了宜居,因此这一区域的小高层相当于偏门,买二手房作为居住房,比较理想。
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