商品房销售中，对房屋面积应先有个预测，预测须由开发商委托有资质的测绘机构测量。

但竣工验收时，则只能由房管部门下属的有资质的测绘部门按统一的测量法规口径进行面积认定，认定的面积为法定的产权登记面积。所以，实测的房屋面积一般不会出现问题。面积陷阱大多出现在商品房预售过程中，对于房屋面积，购房者应当对下面四个问题要多加留心。

一、阳台问题。不同类型的阳台，面积计算标准也大相径庭。封闭阳台、按其水平投影

面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中，不少开发

商先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了。

在合同里把套内面积、阳台面积都约定清，保障出现问题时有据可查。

二、变更房屋、小区设计，导致房屋面积发生变化。商品房面积主要有套内建筑面积和

公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计，

就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者

在房屋竣工时建筑面积发生变化。

施工过程中的设计变更，由此引起的面积出入，开发商应该及时地书面通知购房人，购

房人有选择退房的权利。

三、部位定性不清。在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往

就利用这方面的规定设下陷阱。如根据规定，阁楼是不计入商品房面积的，但假层是要计入

面积的。在预售时，有些开发商往往会把假层说成是阁楼，到实测时，购房者的房屋面积却

增加不少。

购房者在买房时，一定要对开发商赠送部位的性质分析清楚，不要到时候拿到一个

要钱的赠送面积。不妨将开发商的承诺写到合同里。此外，套内建筑面积购房人对它有

收益、处分、使用等各种权利;公有所有权，如楼梯、外立面等，无论业主个人还是开发商

都不能随便拆改或改变使用性质。

四、利用合同条款设陷阱。开发商在合同中实写房屋建筑面积，而虚写房屋的套内建筑

面积和公摊面积，他们找借口不填写这两项面积，以期达到夸大宣传房屋的高得房率。交房

时，虽然房屋总建筑面积不变，但套内建筑面积减少，公用分摊建筑面积增加，使购房者真

正享用的面积减少。

在签定合同时，就应当把楼书或户型图中各组成部分面积进行详细约定，并约定相应误

差的处理办法及违约责任。

提示：

1、看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快(如主体结构已经封顶)，那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。

2、入住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。

3、特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式(如按使用面积计算)，那么对于面积差异的处理，一定要相应作出约定，并写进合同。

4、注意有关面积计算的特别规定。现在房地产市场竞争激烈，各个项目的外立面、结构和户型上，也不断推陈出新，但万变不离其宗，凡事总有其规矩，如《建筑面积计算规则》中规定：建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积，层高小于2.2米的深基础地下架空层(如地下室)、坡地建筑物吊脚架空层(如阁楼)，不计算建筑面积;而用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面的一半计算建筑面积。