国庆前后,各部委相继推出的楼市调控政策都表明,下半年地产融资渠道会越收越窄。而在国内,60%房地产项目会在下半年动工。楼市新政效应下,很大一部分购买者都改持观望态度,这很大程度上影响了地产商年底的资金回笼。至此,“很差钱”的地产商只能抓住信托融资这一根救命稻草不放。受此影响,房地产信托产品的发行规模和收益率节节攀升。但上海财经大学教授奚君羊在昨日接受晚报记者采访时表示:“普通投资者不能因为高收益而盲目出手,应对开发商资质及实力有足够了解,并对房地产未来走势持合理判断。”
市场火爆:地产信托占半壁江山
今年以来,监管层从土地储备款、房地产开发贷款和购房贷款三个方面抑制房地产市场的过热,房地产业已然面临着巨大的资金压力。于9月底开始的楼市第二轮调控后,房地产信托产品俨然成了楼市融资的最后一根救命稻草。
统计显示,今年以来地产信托项目占全部信托项目的比重不断攀升,尤其到了9月份,房地产信托在所有信托项目中占比已上升至57.2%。调查显示,上周(10.11-10.17)发行的18只集合理财产品中,有10款应用于房地产领域。
同样上升的还有信托产品的发行规模,如今年前9个月房地产信托的发行规模已接近1300亿元,较去年全年449亿元发行规模而言,增长了1.9倍。与此同时,地产信托产品的预期收益率也不断飙升,平均收益率虽然在10%以下,但还是有部分产品预期收益率高到令人咋舌。
监测数据显示,近三个月房地产信托产品发行规模已超过去年全年水平,平均收益率也从去年的9.57%上升至10.12%,单款产品预期收益率最高达到13.50%。
记者了解到,下半年新成立的集合房地产信托的年化收益率普遍高于8%,有的高达15%,最高甚至达到25%,远高于2009年大约6%的平均收益率。
业内支招:投资者应“做足功课”
至于目前地产信托一片火热的景象,奚君羊表示,投资者要持理性态度,应对所投资企业乃至具体开发项目有足够了解;对该企业的资质、实力和有无履行合约的能力有清晰认识。
“投资者投资地产信托将来会面临三种情况:一是开放商正常的开发项目融资需要,正常资金周转,这样的话,投资者会如期拿到本金和收益;二是投资者会拿到本息,但可能会出现拖欠。即开放商的房子和地皮还在,且资产总值超过债务。只是暂时有销售困难,等房子和地皮出手,投资者就可以拿到本息。而最坏的可能就是,开发商资金周转出现严重困难,甚至会面临资不抵债风险。采取信托融资不是用来投资而是还债,‘借新还旧’,甚至最后开放商清算破产。类似情况下,投资者要面临部分本金损失”,奚君羊表示。
深国投信托市场部高级渠道经理余娜也提醒投资者,在投资房地产信托产品时,投资者应注意以下几点:首先,信托产品属非保本理财产品,投资者需要了解投资风险,并充分考虑自身的经济条件,选择适应自己风险承受能力的产品;其次,投资者应仔细阅读信托产品说明书和风险揭示函,充分了解产品信息,包含收益类别、投资方向及投资风险等;最后,房地产信托产品不是收益率越高越好,要综合考虑信托公司的风险控制能力,也要考虑融资对象,即地产商的资质和实力,以及该信托计划所采用的信用增级方式。
专家观点:政府暂不会打压
据了解,房地产信托一直扮演着开发商的“救场”角色。但由于其融资成本较高,在政策利好的背景下,地产商在融资时首先会考虑银行;而当政策利空、银行不会伸出援手时,为了寻求现金,只能投奔房地产信托门下。
尤其是对中小房企来说,一方面很难申请到房地产开发贷款,而自身也没有足够的流动资金。在其他融资渠道不畅通的情况下,即使信托成本高,比如年化收益率要在25%,也没有办法。否则之前拿地所耗费的资产也会打了水漂。
但是随着房地产业的行业风险不断增加,房地产信托产品收益率提高,目前维持高热度的房地产信托产品其风险令人担忧。不过也有专家预测,除非监管层直接叫停或出台新的政策,否则房地产信托依然是发行的重点。
奚君羊认为,房企借道信托融资支撑资金链运转,如果造成的局面依然会是房地产开发过热,削弱了楼市调控预期效果,政府肯定会采取干预。但若对政策效果没有根本性影响,政府或持旁观态度。【免费订阅中国《信托周刊》轻松发送邮件至trstweek@msn.com】
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