某高档智能化涉外写字楼位于上海市中心,良好的地理环境提高了该物业的知名度,对提升物业的租售率起到了积极的作用。
该物业建成于1998年,分为东、南双塔楼,地上共计26层,地下2层。大楼1-5层为裙房,设计为商业娱乐综合性用房,6-26层为商务办公用房。设计之初,裙房装备8台自动扶梯,东、南2楼各设4台客用升降梯及1台消防/货用电梯,客用升降梯运行速度2.5米/秒,额定载客17人。东、南两楼分设1台客用升降梯至地下B1及B2。就设计本身来说,电梯的分布基本上考虑到了各个楼层。
大楼投入正式使用后,却出现了与设计初衷不符的状况。随着楼内住户的不断增加以及客户性质的不断增多,该大厦电梯分布设计中的不足逐渐显现出来:
一、由于裙房首层与东、南两商务办公楼互不相通,裙房正门又正对交通十字路口,无法停车,并且裙房与地下车库之间也没有直接连通的通道,因此,客户上至2-5层裙房还是多数选择乘坐东、南塔楼的升降梯,裙房原设置的自动扶梯也就无法发挥正常的使用功能。
二、客用升降梯设计之初采用了当时较为流行的群控方式,即按高、中、低平均设置了4台客梯各自的基站,以便用户在任意一层招呼后,最近的客梯就会以最快的速度到达招呼楼层。增设上班高峰功能,即在上班的高峰时段,客梯在首层停靠需达到额定载客量的80%或等待1分钟后再启动,以最大限度地发挥电梯使用效率。但随着近年楼内住户的增多,同时裙房引进了多家营业场所,楼内人流量急剧增加,再加上本来2.5米/秒的客用升降梯运行速度就偏慢,电梯的群控功能逐渐失去优势,群控功能在某些情况下还对客用升降梯发挥最大功能有所影响。
三、由于设计之初未充分考虑实际运行中可能出现的最大人流量,东、南两楼各4台客运升降梯的配置使得电梯的使用日渐捉襟见肘,并且东、南两楼各只有一台客运升降梯到达地下B1及B2,不仅未能解决地下车库的人流,而且还影响了电梯的运行速度。
出于上述客观原因,客户对电梯运行的投诉逐渐增多,纷纷提出电梯速度偏慢、电梯等候时间长等意见,给物业管理工作带来了一定的困难,改善电梯运行现状迫在眉捷。
因建筑的客观缺陷一时无法改变,物业管理公司只能另辟蹊径,从管理上想方法,缓解电梯运行的压力。
在问题出现之初,针对电梯配置数量少的情况,物业公司花力气将消防/货运电梯进行装修,在上、下班高峰时段派专人驾驶,投入载客运行,以减轻客梯的压力,同时高峰时段派专人在大堂对客流量进行引导管理,促进人群分流,提高电梯的使用率。虽然此举取得了一定的效果,但仅是“治标”,还未“治本”,未能彻底解决日渐提升的电梯高使用率问题。为此,物业公司多次与电梯维保单位讨论解决问题的办法,提出了几个解决方案:
1.提高电梯的运行速度,以增加电梯运能,缓解电梯压力。但此方案需改造底坑和传动装置,一来投入太大,需进行大规模的施工,二来已正常运作的大楼也没有时间进行此类改造。显然此方法不适合物业公司采用。
2.实施电梯单双分层。从理论上讲,电梯单双分层能减少电梯停靠的频次,提高使用效率,但实行电梯单双分层并不能提升电梯运行的速度。
3.实施电梯高低分区。电梯高低分区在很大程度上能提高电梯的运行速度,较好地改善电梯的运能。
电梯高低分区的缺点是如果其中一台电梯出现故障的话,对人员分流的影响较大。
在综合分析比较这三种方案的优劣后,物业公司就具体实施单双分层还是高低分层,决定通过具体的实践来加以区分。在征得楼内业主及客户的同意后,综合考虑东、南两楼楼层分布的特点以及每个楼层的人员数量,物业公司分别在东、南两楼试行单双分层以及高低分层。
在电梯实施分层\分区之初,客户的反映不一,物业公司又投入了大量的人力物力,积极做好客户的解释沟通工作。在一个月的试行之后,经过定期地观察和仔细地研究,很快发现,南楼试行高低分层的效果比东楼试行单双分层的效果要好。南楼试行高低分区后,低区电梯降低了运行区间,增加了运行频次;高区电梯不再停靠低区楼层,电梯在低区运行段提高了运行速度,较大地改善了电梯运行的压力,提高了电梯运能。而在东楼试行单双分层的效果却不甚理想,虽然实施单双分层,但电梯停靠的频次并没有降低,运行速度也没有很大的提高,分层的效果也没有得到较好地体现。
因此,通过一个月的试行,综合比较两种电梯分层、分区的效果,在充分听取了客户的反映后,大家一致认为分高低区电梯的运行效果较好,一个月后,该大厦的客梯全部改为分高低区运行。实践证明电梯高低区运行改造的效果非常明显,最大程度地发挥了设备的使用效率,从根本上解决了长期困扰客户日常需要和管理中心的难题。
对于物业管理公司来说,物业硬件条件与物业服务工作密不可分,但硬件设施的好坏不会都尽如人意。出现硬件设施与实际操作不相符的情况时,物业管理人应开动脑筋,创新思维,考虑从软件上对硬件设施的不足进行弥补,最大程度地提高设备的使用效率,开源节流,降低设备的使用成本,为客户提供更适宜、便捷的服务。
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