商品房买卖中的五证问题是：

1．国有土地使用证是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护；

2．建设用地规划许可证，是建设单位用地的法律凭证；

3．建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；

4．建设工程施工许可证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件；

5．商品房销售许可证，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

商品房购买法律问题

对于急于购房的购房者来说，既使在对认购书的约定并不清楚情况下也会立即与房产商签订认购书。此时，开发商往往向购房者收取一定的费用，其名称有定金、订金、诚意金等名目，金额一般在5000元到1万元之间，定金多少才算恰当，并无一定标准。一些购房者在草率签订认购书后也给自己带来了不少的纠纷：要么合同没谈成，放弃定金（有些情况下开发商可以不退定金）；要么，买方不得不接受一些不合理的条件，被迫签约。

比如有的认购书中这样规定：“认购方应在15日内与卖方签订购房合同，否则定金不予退还。”很多购房人简单地认为，我到时过来签约就是了，但实际上，合同的签订并不仅仅是签名，而是涉及诸多条款的谈判。本来谈判双方的地位是平等的，如果就某一条款达不成一致意见，可以不签合同。但在有前述认购条款的情况下，开发商往往会以认购方拒签合同为由，采取没收定金的方式相威胁，认购方被逼无奈，只能接受含有不平等条款的合约。

重视认购早请律师

通常在具体的实务操作过程中，购房者经常是在认购之后才去找律师，因为合同已经签不下去了。从收费的角度来说，相比认购之前就请律师，尽管律师服务少了一个环节，但收费反而要更高，因为一个不利的认购书会大大增加签约的难度。所以说，谨慎理性的认购是成功签约的一半，购房者一定要像重视合同一样重视认购。

签认购并不是签订合同的法定必经步骤

如果条件允许，可以不签认购而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。但多数开发商不会同意这样的要求，从开发商的角度来说，签了认购合同就算成功了一半。签《房产认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。即使有时候，依照法律规定应无条件返还定金，开发商也往往设置种种障碍，增加认购方索回定金的成本，从而使购房者放弃这样的想法。

购房者如果想直接签合同，应该注意如下问题：

1、不能是热销楼盘，对于热销楼盘，如果不交定金，房子往往留不住；

2、将谈判内容事先准备充分，从而节省谈判时间，拖得越久越不利。

签认购别图省事

对于购房者来说，为了避免纠纷的发生，以下方面的内容最好在签订认购书时加以明确：

1、有的销售方会口头同意一旦购房者不买房时房产商将返还购房者已付定金，但是到纠纷发生时却全部否定，所以购房者应当将相关内容以书面形式明确约定；

2、购房者最好在签订正式合同时，对因合同的某些条款无法与房产商达到一致时的处理方式也以书面的形式加以约定；

3、有的开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费标准的前提下，就要求购房者在认购书中承诺接受物业管理服务，购房者应该要求在认购书中明确物业管理公司及费用

标准；

4、有些开发商在没有取得预售许可证的情况下预售房屋，之后由于房产涨价就主张预购无效，再以更高的价格出售给他人。为避免发生类似情况，购房者应当要求房产商将预售许可证号在认购书中写清楚。

认购书什么样

认购书要产生合同效力，首先应当符合民法典的要求，内容应当清晰、明确，应当对正式买卖合同的主要内容进行约定；反之认购书中双方订约的权利义务将无法行使和履行。认

购书的主要内容应包括：

1、所认购物业的基本情况；

2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；

4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金额度、帐户等；

一份认购书只要具备上述条款，则能够成立，否则极可能被认定类似意向书一类的无约束力的文件。在签订完认购书后，开发商还应该给购房人发放《签约须知》，以便使购房人明确细节，购房人只有明白其内容，才能顺利签订购房协议，《签约须知》可以帮助购房者明确签约地点、应带的证件等情况，或者购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明。交纳有关税费的说明。

违约了，该怎么罚

1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售契约及补充协议的内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

综上所述，在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面与房屋相关的情况，甚至可以要求看一下即将签订的合同，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款。

根据《商品房销售管理办法》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。