就商品房包销来看,包销行为与销售行为中实际存在二三种法律关系:
1.开发商与包销商之间的包销关系。开发商以包销基价,将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房,交由包销商以开发商的名义进行销售,在包销期满后,包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。这一法律关系实际上包括两层,首先是包销商以开发商的名义进行房屋销售,如果房屋全部销售出去,那么开发商与包销商之间的法律关系就截止到此;但是如果没有销售完毕,而在包销商与开发商之间又没有其他约定的,那么开发商与包销商之间就会发生买卖关系。但是就商品房包销的整体状况来看,我们认为包销应该认为是开发商与包销商之间的一种交易行为,当事人的行为都是相互独立的,而且双方都是为了自己的利益而行为,所以是一种交易关系。
2.开发商与购房者之间的买卖关系。从商品房交易关系来看,能够出售房屋的是房地产开发商,在形式上包销人也必须以开发商的名义进行销售,所以在形式上,或者说对于买受人来说,是与开发商签定商品房买卖合同的。享有售房主体资格的是商品房的所有人,即开发商,虽然由于包销合同的约定,具体出售商品房签订合同是由包销商与购房者实际完成的,但从形式上看商品房的买卖双方应为开发商与购房者,包销商是以开发商的名义进行有关法律行为的。
3.包销商与购房者之间的法律关系。实际上,包销商与购买者之间是没有直接的法律关系的,它们之间的接触只是包销商以开发商的名义与购买者签定合同。但是包销商并不是该买卖合同的当事人,以开发商的名义与购买者签定合同,这只是包销商实现或履行包销合同的约定的义务而已。所以,购买者与包销商是没有直接的法律关系。
4.开发商与包销商的诉讼地位问题。在司法实践中,购买者与开发商发生纠纷时,有的法院将开发商作为合同纠纷的当事人—方;有时有的法院将开发商和包销商共同列为诉讼当事人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。根据该规定,包销人参加该诉讼时的诉讼身份应该根据当事人的权利义务的约定进行确定,但是我们认为,诉讼地位并不是当事人可以约定的,尤其是在包销活动中,包销商的诉讼地位是确定在买受人与开发商就商品房买卖合同发生纠纷时,包销商应该是无独立请求权的第三人。首先由于开发商与买受人之间是独立的买卖,而包销商与买受人之间是没有直接的法律关系的,即使买受人时通过包销商而进行房屋买卖的,所以,包销商不是商品房买卖合同的当事人,因此不可能是原告或者被告的诉讼地位。其次,在商品房销售合同中,包销商并没有取得房屋的所有权,因此对于买受人和开发商之间的诉讼争议也不可能具有独立的请求权;最后,无独立请求权的第三人是指因正在进行的诉讼的裁判结果与他有法律上的利害关系,而参加诉讼的人。在开发商与买受人之间的诉讼纠纷,可能会因为裁判结果而承担—定的责任,例如如果销售合同被裁判为无效,那么开发商就可能会追究包销商的责任。
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(3) 法律关系:指在环境污染事件中,相关当事人之间形成的法律关系,包括合同关系、侵权关系、行政关系等。
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商品房包销的法律关系有哪些?河北在线咨询 2023-05-31商品房包销中存在的关系有:出卖人与包销人之间的代理关系,即出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售;附条件的买卖合同关系,即包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买;以及报销人与买受人之间的买卖合同关系等。
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开发商与销售之间是代理关系还是包销关系?湖南在线咨询 2022-09-14合同成立体现的是当事人的意志,即双方订立合同的意愿。关于合同的成立,《》第25条规定:承诺生效时合同成立。第32条规定:合同自双方当事人签字或盖章时成立。特殊情况下,如双方另有要求签订合同确认书的,则在确认书签订时合同成立。因此,合同的成立,一般情况下是以双方当事人签字或盖章为成立要件。但,成立的合同不一定是生效的合同。
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商标与商品名称之间的关系?江西在线咨询 2021-08-02商标与商品名称既紧密相联,又有本质区别。商标只有附着在商品包装或商品上,与商品名称同时使用,才能使消费者区别该商品的来源,而商品名称是用来区别商品的不同原料、不同用途的,可以独立使用。商标是专用的、独占的,而商品名称(除特有名称外)通常是公用的。
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商标和商品包装装潢之间的关系是什么?河北在线咨询 2021-08-02商标与商品包装装潢同样紧密相联,又有本质区别。两者的相同之处是:商标是商品包装装潢的一部分,二者同时使用于商品包装上。二者的区别是:商标的作用是区别商品的不同生产者或经营者;而装潢是为了美化商品,使消费者赏心悦目,给人以美的感受。商标是由《商标法》来调整;而装潢由《反不正当竞争法》和《专利法》来调整。注册商标的使用不能随意改动;而装潢可任意变换设计样式。
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如何区分法律事实和事件之间的关系?江西在线咨询 2022-10-29民法法律事实的发生是否具有直接的人的意志性而将民事法律事实分为事件与行为。事件,是指其本身不直接包含人的意志性的民事法律事实。行为,是受人的意志支配的活动。是否和人的意志有关,是事件区别于行为的关键。注意:事件与人的意志无关,是指事件本身并不直接含有人的意志性,强调把事件本身与引发事件的原因区别开来,如果事件是由人为原因引起的,人的意志性就与事件发生有间接的联系,但事件本身并不直接含有人的意志性,