一、房屋产权证的效力
按照我国法律的规定,我国对房屋等大宗财产的管理,是采用行政登记的手段,即行政机关或其委托的机构(如房监所)通过一定的程序审查、登记,最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书,房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式,较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题,最大限度地防范了房地产市场的交易风险。对已颁发了房屋产权证书的房屋产权争议案件,人民法院不作为民事案件受理,告之当事人提起行政诉讼,因为颁发房屋产权证书是行政机关的具体行政行为,当事人如果对该行政行为不服,可提起行政诉讼请求撤销或变更。
1、房屋所有权是公民的一项重要的财产权利,平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴,如当事人起诉到人民法院时,法院不能拒绝受理。法院通过开庭审理,对证据进行分析认定,在查明事实真相后,应当对当事人的争议作出裁判,确定房屋权属。
2、房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查,只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料,房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证,并不审查有关证明材料内容的真实性,即物权变动的真实性、有效性,而按照民法的规定,一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提,因此,房屋登记管理机关的形式审查无法保证房屋权属的真实性,一旦有关材料内容不真实,就可能导致房屋所有权证不能客观反映房屋权属的真实情况。
3、颁证机关是行使行政管理职能,对公民的民事权利义务没有终局的裁判权,如果当事人之间存在民事争议时,行政机关只是主持调解,而无权对当事人之间的权利义务作出最终裁判,因此,房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议纠纷案件的证据。
4、房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的,为了维护其有序的管理秩序,应当赋予其必要的权威,因此,对此证据应当赋予较高的效力等级。具体反映在审判实践中,就是把房屋所有权证作为推定证据使用,如果当事人没有足够的证据推翻,人民法院应当对房屋所有权证予以采信,并把其记载的权属内容作为判决定案的依据。
5、如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实,人民法院可根据查明的事实另行作出判决,当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记,房屋登记管理机关应当协助执行。
二、还完贷款后如何领回产权证
根据产权证在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种,一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款,想退保险,就需要联系或提前联系银行。银行会告诉购房者哪天去办理相关手续。不同的银行具体要求不一样,但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票。购房者在约定时间去银行办理好结算手续后,会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本和保单正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证,和银行没有什么关系了。
但由于各个银行不同分行的操作规定不统一,有些分行也并不要求必须把产权证正本押在银行,而只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的产权证。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要进行一个撤消抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后,银行会亲自或者委托做抵押登记的律师联系主管国土房管局,和购房者一起去撤消抵押登记。不同的房管局要求也不一样,购房者除带上上述所有证件外,还需带好银行开具的还款凭证。
最后一种情况比较复杂,也不怎么常见,就是购房者在产权证做完抵押之前就已经还完贷款了,前面提到的张先生就是属于这种情况。因为购房者的产权证还没做抵押,开发商就还处于阶段性抵押阶段,银行、开发商、购房者之间还存在一个三角关系。如果这时还完了贷款,购房者在银行领取还款凭证后,可以拿着凭证找开发商索取产权证。如果开发商办了产权证,购房者自然就可以得到产权证了。但如果开发商还未办理产权证,购房者就可以要求开发商尽快把产权证办好,否则可以告开发商违约。
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