我买的那套二手房未完成按揭，该如何交易?是否需要办理转按揭?转按揭业务该如何操作?存在风险吗?近日，首次置业的杭州市民徐女士在转按揭的问题上犯了难。中介公司表示这类房屋交易主要有几种方式：买方或业主垫资提前还款再交易，中介公司垫资提前还款再交易和银行转按揭。具体怎么操作，徐女士打电话咨询时报。

广发银行西湖支行的工作人员表示，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款，其实质就是已购房产的借款人主体的变更。换言之，就是购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产;买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。不过，目前各大银行对转按揭都有自己的一套运行机制和方法。

据介绍，转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，取得房产证明进行房屋产权过户后，才能再次申请抵押贷款。

因此，银行工作人员提醒要进行转按揭的购房者，转按揭过程中有可能出现了以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户;买方贷款后拒绝为卖方还贷;银行拒绝提前放贷;交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款;交易完成后买方无法顺利拿到房产证。

那么，该如何在办理转按揭时规避风险呢?科威不动产资深经纪人徐西健介绍，整个流程大致为：卖方向银行提出申请银行审核同意后，签订三方协议签订住房转让合同买方向银行提出贷款申请银行审批签订新的借款合同办理产权过户和抵押登记手续发放贷款卖方归还贷款。

这里还需了解的是，申请二手房转按揭需要符合以下条件：(1)售房人出售房屋已拥有《房屋产权所有证》，在解除原借款行抵押手续后可以上市流通;(2)售房人还贷情况良好，且原借款银行同意售房人提前还清贷款;(3)借款人为年满18年周岁的具有完全民事行为能力并有合法、有效的居留身份;(4)借款人年龄加贷款年限无论男女不超过65周岁;(5)借款人具备偿还贷款本息的能力;(6)所购房屋在规定的区域内，且房屋产权明晰;(7)所购房产不在拆迁公告的范围内;(8)借款人在提出借款申请时，有不低于购房价款20%自有资金，商用房不得低于40%的自有资金;(9)借款人已与售房人签订真实有效的《房屋买卖合同》;(10)借款人同意将所购房产作为贷款的抵押物;(11)银行规定的其他条件。

此外，还要注意贷款期限的问题，根据规定转按揭贷款的期限最长为30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超过所购住房的剩余使用年限。