违建的认定仍然应结合实际具体分析，而不能把无证建筑一概论为违建。只有那些（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑。核心是没有经过政府许可或是与许可的内容不符合的。才属于违建。

农村无证房屋买卖流程

1、申请。

是指权利人因设定房屋产权而向房屋所在地的县级房屋登记机关要求进行登记的行为。

（1）申请人可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。

申请人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。

申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

（2）申请人进行申请房屋产权登记，既可以由权利人自己申请登记，也可以委托代理人申请房屋产权登记。

共有的房屋，由共有人共同申请。

房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

申请人申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。

2、受理。

受理是指房屋登记机关接受权利人的请求而对权利人所提交的相关资料进行形式审查的行为。

申请人对所提交的资料的实质性内容负责。

资料齐备，形式合法的，登记机关予以受理，发给申请人受理通知书。

资料不齐备，形式欠缺的，登记不予受理，发给申请人不予受理通知书，并说明不予受理的理由。

3、调查。

是指登记机关对申请人的申请进行实质审查，查明房屋的客观现状的行为。

房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积。

登记机关对予以受理的请求应及时指派两人以上工作人员进行实地调查，并画测绘图。

4、公告。

（1）公告是指房屋登记机关在对申请人所提供的资料进行形式审查和实质审查后，以一定的方式向公众公布欲予核准房屋产权的有关事项，利害关系人可以在规定的期限内向房屋登记机关提出异议。

（2）公告的形式应让社会公众方便获知。

公告应保留合理的期限，一般应为30天。

利害关系人可以是自然人、法人、其他社会组织，也可以是有关国家机关。

公告期满，没有异议的，应向申请人核发房屋所有权证书。

利害关系人提出异议的，利害关系人应提供相应的证据。

5、听证。

（1）房屋登记机关因利害关系人在公告期内对房屋登记机关公布的欲予核准房屋产权的有关事项提出异议，应组织听证。

（2）申请人和利害关系人进行对质，查明有关事实真相。

登记机关做好听证记录。

听证程序并不是房屋登记的必经程序，它因利害关系人有相应的证据资料，向房屋登记机关提出异议，房屋登记机关认为确有必要时，才启动听证程序。

通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，买卖双方签订无证房屋买卖合同的，除法律另有规定或者当

《中华人民共和国土地管理法》

第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。