一、小产权房是什么

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

二、签订小产权合同有效力吗

小产权房买卖合同是否有效，应该分情况讨论。

1、本集体组织成员之间买卖小产权房

我国法律明文规定，农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。

因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实，且不违反法律或社会公共利益，那么在这种情况下，一般会认定该小产权房买卖合同是有效的。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房

因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

也就是说，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

三、小产权房带来哪些问题

1、农民基本生活保障问题

目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。对农民来说，作为集体土地主人，“小产权”房将使他们（而不是开发商）成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。像中国这样，一开发就把农民的土地给开发商，农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式，实质上是一种“打贫济富”的不合理分配。在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。

目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。

2、购房者权利保障问题

我国的宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》，这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因。不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发”。所以在房屋产权上，“小产权”房一般只有土地使用权证，而无房屋所有权证。

此外，在“房地产开发活动中，对国有土地一律是有偿使用，这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，不能允许的，其实质上造成国有资产的流失，损害国家、社会的公共利益”。以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些“小产权”房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了“小产权”房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重的代价。