在商铺租赁中,因为涉及装修费、转让费以及其他经营投入等问题,需要慎之又慎,否则产生的问题可能重创经营者。
一、转租、转让和独立的租赁合同的问题
当一户商家承租一个商铺经营一段时间后,因为经营情况不好,往往考虑将承租的商铺转让或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁,如果现在经营者不是产权人,那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中,转租和转让的现象十分普遍,我们曾经碰见过连环近十手的情况,令人叹为观止。
在保持转租房方与房东的租赁关系的同时,衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法,属于商铺转租;原承租方退出租赁合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除,新承租人与房东重新签订租赁合同,对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商,属于独立的租赁合同。
在采用转租的方式时,一定要确认转租方是否有转租权,要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限,要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中,即使所有前手合同均约定有转租权,最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬,房东否认转租,借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且,对于前手合同的效力问题,没有经过诉讼确认或公证确认,审查也只能做到初步认定。
在采用租赁合同转让的方式时,最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充,这样才能保持前后合同内容的一致。但是,对于前手已
签约商铺租赁合同,需要注意哪些问题?
签定商铺租赁合同需要注意的问题:1、调查商铺的产权;2、免租装修期;3、租赁保证金;4、税费承担;5、营业执照。有关规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
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