物业管理纠纷：没有资质的物管企业与开发商签订的前期物业管理服务合同是否具有法律约束力？-法师兄

物业管理纠纷：没有资质的物管企业与开发商签订的前期物业管理服务合同是否具有法律约束力？

来源：互联网时间： 2022-10-23 07:56:23 179 人看过

惠州专业律师物业纠纷律师胡海良

胡丽琴

原告：惠州某物业管理公司被告：周某案情：2008年11月，被告向惠州麦地某建设单位购买了一套房屋。2009年1月，原告与该建设单位签订物业管理全权委托合同，由原告对该小区的物业进行全面管理。2009年3月，被告与原告签订了业主公约，约定业主不交纳管理费的违约责任等。后被告一直未交纳物管费，原告起诉至法院，被告以原告未取得资质，被告与建设单位的物业管理全权委托合同为无效合同为由作抗辩。

分析：物业服务企业在未取得资质证书的情况下，从事物业服务活动，违反了行政法规的强制性规定，该物业管理合同无效。依照无效合同“不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿”的处理原则，业主按照物管企业的实际支出费用标准支付物业管理费。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多法律综合知识相关文章

继承人
什么是物业管理规约,物业管理规约有法律效力吗

物业管理规约，是由全体业主共同制定，并经业主大会表决通过的，有关业主在物业使用、维护、管理方面的权利义务的规范，对全体业主具有约束力，并对物业的使用人(如承租人、借用人)和继受人(如买受人、继承人)等物业建筑物的占有或使用人，同样具有约束力。1、什么是物业管理规约?物业管理规约，以前称作业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。2、物业管理规约应包括哪些内容?根据《物业管理条例》第17条规定，管理规约内容应包括有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项。3、物业管理规约有法律效力吗?实践中，管理规约对全体业主具有约束力，即使是通过二手房交易成为新业主的，也应遵守已经制定的管理规约，不能以其没有参与制定管理规约为由，否定管理规约对其具有约束力，但小区管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律

2023-05-05

193人看过
前期物业管理
开发商是怎样选聘前期物业管理企业的

早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。浅谈开发商：前期物业管理谁来做《物业管理条例》规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理（俗称：父子兵物业管理）；二是与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理；三是通过物业管理招投标（公开招标、协议招标等）的方式，将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么，对于房地产开发

2023-08-11

148人看过
物业管理费
没有签订物业合同，是否需要缴纳物业管理费？

没签物业合同是需要交物业费的，依据我国相关法律规定，没签物业合同的业主，接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格，向物业公司交纳已服务的费用，作为对物业提供服务进行的补偿。所以没有签订物业合同的业主，是需要交物业费的。如果物业管理企业不履行物业服务合同中所约定的义务，或存在霸王条款的，业主才可以不交物业服务费用。买房不住要不要交物业费买房不住也要交物业费。业主支付物业管理费用的义务直接源于物业管理合同的约定。物业管理公司依照合同履行义务，提供的服务是一种公共性服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。物业管理公司基于合同履行义务，业主们同样也应依据合同履行支付管理费的义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买

2023-07-01

97人看过
业主
物业管理公司与业主签订的《物业管理委托合同》的非法后果

迄今为止，业主都是向物业管理公司交纳物业管理费，没有听说过业主向开发商或向业主委员会交纳物业管理费，更没有听说过有哪个开发商也交纳了物业管理费的；无论业主委员会成立与否，物业管理公司都依据与业主签订的《物业管理委托合同》向业主收取物业管理费。用“捆绑”销售的办法要求业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》，可能起源于某个开发商的法律顾问的设计，然后，全国范围内的开发商纷纷效仿。这种设计，得逞于一时，至少帮助开发商和物业管理公司实现了两个非法目的：1.掩盖了开发商应承担的法律义务。承担物业管理费，是开发商和业主基于对小区公共财产的共有关系而应共同承担的法律义务。业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，使承担物业管理费似乎成了只有业主才承担的合同义务，开发商承担物业管理费的法律上的义务在这个合同的掩盖下被开发商逃避了。迄今为止，开发商一直在逃避这一他应承担的法律义务。2.剥夺了业主对小

2023-06-10

107人看过

业主
业主与物业管理企业如何约定物业服务费用

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。1、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。2、酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。律师补充：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收

2023-05-06

127人看过
前期物业管理
前期物业管理合同前期物业管理合同范本案

一年前，航天科技(000901)的重组方案被证监会否决。事隔一年，当初被否的方案却于昨日获得有条件通过。昨日晚间，航天科技发布了这一喜讯，公司称，公司发行股份购买资产暨关联交易报告获有条件通过。重组获批9月19日，航天科技就发布公告称，公司拟以11.13元/股向控股股东中国航天科工飞航技术研究院(下称航天三院)定向发行2859.91万股，以购买其所持的三家公司的股权资产，标的公司的股权价值合计为31830.83万元。本次交易完成后，公司将以智能控制技术为核心的机电、仪器仪表制造产业为主业。据公告，航天科技拟增发购买的标的资产是：航天科工惯性技术有限公司93.91%的股权、北京航天时空科技有限公司86.9%的股权及北京航天海鹰星航机电设备有限公司100%的股权。而这一方案与公司2008年7月披露和2008年12月19日被中国证监会否决的增发方案几无差异。不管是发行价格，还是收购资产均没有发生

2023-04-22

76人看过
合同期限
物业管理条例规定的物业管理服务有什么

第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会

2023-04-30

156人看过
合同期限
物业管理法中关于物业管理服务的规定

一般物业管理的内容：物业管理属于第三产业中的服务行业，具体的管理服务内容和范围相当广泛，呈现多层次、全方位、系列化的态势。专业化、社会化、市场化的物业管理所提供的就是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营与服务之中，是新型物业管理的突出特征。按服务性质和提供服务的方式，物业管理的内容可作如下分类。1.常规性的公共服务2.针对性的专项服务3.委托性的特约服务4.经营性服务5.社会性管理与服务物业管理法我国先出台了关于物业管理的法律法规要数《物业管理条例》，下面着重介绍《物业管理条例》关于物业管理服务的规定。第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十

2023-06-05

190人看过

前期物业管理
前期物业管理应作为开发商的售后服务

当前，我国城市商品房住宅小区中业主与开发商、业主与开发商指定的前期物业管理服务公司、部分业主与小区业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占到城市群发性矛盾之首，而此三项矛盾中，发生概率最高的要算业主与开发商指定的前期物业管理服务公司的矛盾，尤其是小区成立业主大会后，通过2/3业主同意选聘物业管理服务公司炒掉前期物业公司时，在很多小区甚至发生骇人听闻的暴力事件，严重影响住宅小区正常的生活秩序。应该采取什么措施规避这些矛盾的发生，使各住宅小区的广大业主有一个更加安定、和谐的生活环境?在我们听取开发商、物业管理服务公司和小区业主委员会的多方意见后，经过认真地调查研究和部分工作实践，笔者提出以下解决矛盾的方法，希望能在今后的有关决策中，起到一点提示的作用，也希望有识之士参加我们的研讨和实践。开发商在小区建设竣工后，不要采取由开发商指定前期物业公司的做法，可以考虑用售后服务来解决业主入住后第一年的物业管

2023-06-10

208人看过
工业厂房
物业管理需要办理物业管理资质吗,物业管理资质办理条件有哪些

一、物业管理需要办理物业管理资质吗必须具备物业管理资质。《物业管理条例》中明确规定：第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。二、物业管理资质办理条件一级资质：1、注册资本人民币500万以上;2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济、相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3、物业管理专业人员按按照国家有关规定取得职业资格证书;4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低100%(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5、建立并严格执行服务质量、服务

2023-05-25

254人看过
物业管理纠纷
没有期限的物业合同合法吗,如何避免物业管理纠纷

一、没有期限的物业合同合法吗1、物业管理条例规定，物业合同应该约定合同的期限，但不是强制性的规定，所以物业合同是双方自愿签订，并且不违反法律强制性规定和公序良俗的，就具有法律效力。2、法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。二、如何避免物业管理纠纷1、目前物业管理收费纠纷日益增多，纠纷焦点集中在业主或使用人认为有关服务费项目、标准、质量不合理、不合格，而物业管理公司认为业主或使用人不遵

2023-06-17

151人看过
工业厂房
物业管理资质的颁发

国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。一、物业管理资质办理费用（一）物业公司注册费用由于资质规定，新申请的企业最低注册资金为50万人民币，实收资本到位，那么，根据市场价格整体费用：1、公司注册费用：1500元左右；2、验资费用：2000－3000元；（二）人员招聘费用从三级资质标准来看，需要5名物业管理专业人员，且必须有物业管理师资格证，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称共计5名；从市场招聘费用来看，单纯挂证费用大约2－3万元，如果是招聘全职的，估计需

2023-03-15

223人看过

业主
物业管理的业主和前期管理的业主可以不约束吗

虽然业主没有直接参与前期物业管理合同的签订，但业主必须受到前期物业管理合同的约束。因为开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定了前期物业管理。因此，业主在签订购房合同后，实际上认可了开发商签订的前期物业管理合同。水房漏水归物业管理还是业主管理1、露台漏水需要分两种情况详细分析。一是还在保修期内。在这种情况下，我们可以直接由开发人员进行修复。一般而言，维修期为5年。2、如果过了保修期，阳台出现漏水问题，可以找物业公司负责维修保养。但有些需要付费服务。如果问题不是特别严重，请直接致电物业公司。物业公司也可以请专业人员上门维修。但是问题比较严重，需要一定的资金。这笔维护费用可能需要由业主自己的家支付。3、具体来说，应该分为公共阳台或个人阳台。如果是自己的阳台，这种问题可以用第二种方式处理。但如果是公共阳台，漏水问题可以直接找物业公司解决。因为

2023-08-08

162人看过
业主
物业服务企业将物业管理业务发包给个人

我们现在的物业管理，明确的是企业管理物业，并不包括个人管理物业。其次，物业管理条例明确规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。再次，选聘和解聘物业服务企业是需要业主共同决定的事项。所以不建议将物业承包给个人经营，更不建议业主同意这样无法保障的物业服务。当然业主都同意，那么在现行的法律下，由个人管理物业，也并不违法法律规定。装修合同是否可以发包给个人装修合同可以发包给个人。个人承包人在其中的身份不是劳动者而是劳务提供人。在此情形下，该个人与劳务接收者之间的关系存在三种可能：1、真实的承揽合同关系，此时该个人构成国外所称的独立承包人；2、企业为了规避劳动法责任，以劳务关系之名，行劳动关系之实，劳务提供者实际上就是与企业之间既存在组织从属关系又存在。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企

2023-07-22

288人看过