物业合同由谁签订由谁决定与物业管理企业签订物业服务合同是否有效
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（1）一般情况下，物业服务合同是由业主委员会与物业管理企业签订的。 《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业管理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 （2）政府行政机关介人、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。 （3）物业管理服务是有偿性质。在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润。 （4）只要通过法定的多数投票数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
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物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。对于新竣工的物业而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，然后在成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》。如果业主大会决定选聘新的物业管理企业，业主委员会就不会与前期介入的物业管理企业续签委托合同;即使业主大会同意与原来的由房地产开发商选聘的、前期已介入的物业管理企业续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同做出一定的修改，即对《前期物业服务合同》修改后形成新的《物业服务合同》。由此可见，房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。若招标物业是已使用过的物业，则委托管理合同将直接由业主委员会与中标的物业管理企业签订。
物业服务合同通常由业主或业主委员会与物业服务企业签订。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
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