农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是:
(一)民法典将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》,该通知的发文机关是国务院办公厅,而非国务院,故此文件不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。
(二)土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故将该条适用于宅基地是不妥的,作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
(三)从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护,而是对农民权利的侵犯。众所周知,所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面,民法典的基本精神是合同自由,合同自由包括合同订立的自由,合同内容的自由以及合同对象的自由,限制农民向城市居民出卖住房,也与合同自由的基本精神相悖。
(四)我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神,该法第四百九十条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,农村宅基地也应做相同理解。
一、民法典中民间借贷的房子如何买卖
原则上有贷款房子还是处于抵押状态的,是不能在市场上进行交易的。但是,在实际生活中还是有一些方法可以实现买卖有贷款的房屋,主要有以下几个方法:
(一)转按揭。转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
(二)卖家用买方的首付款来付清剩余贷款。这种方式被大家运用的比较多,适合一些原房主贷款额度较低或已经偿还了大量贷款之后,房子所剩贷款金额不大的情况。
(三)向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。如果房贷剩余过多且无法办理转按揭手续时,那么可以考虑通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以根据自己的实际情况,用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款,从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。
《民法典》
第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
二、农村房屋买卖有效判别条件
农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件:
(一)购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
(二)售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。
(三)购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。
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农村房屋买卖涉及到土地使用权转让,需要遵守相关法律法规和政策规定。 一般来说,农村房屋买卖需要遵循“一房一卖”原则,即只能将房屋出售给同一买受人,并且需要经过村民大会或村民代表大会的批准,并办理相关手续。 同时,农村房屋买卖也需要遵守当地土... 更多>
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农村房屋买卖的效力,宅基地房屋买卖合同能否有效浙江在线咨询 2023-07-14根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
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怎样才能有效买卖农村房屋上海在线咨询 2023-02-26符合下列条件可以有效买卖农村房屋: 1.农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。 2.卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。 3.购房者应当符合申请宅基地的条件。 4.买卖经过村民委员会同意。
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农村土地房屋买卖无效吗?还是有效的呢?辽宁在线咨询 2022-07-17农村土地私下买卖协议无效,房屋买卖协议有效。 法律明确规定,农村土地所有权归集体所有,非经依法征收征用不得转让,因此土地私下买卖协议无效;农村的房屋可以买卖,但是只能卖给本集体经济组织内的人,且出卖人将失去宅基地,不得再在集体土地上建造自有房屋。房屋买卖合同是真实意思表示,是有效的。
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农村私有房屋买卖合同是否有效?合同无效的情况下农村房屋能否买卖内蒙古在线咨询 2022-01-23农村私有房屋买卖合同应当认定无效。首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房