以违法建筑为标的的租赁合同，不因标的违法而被一概认定为无效。

现行法律并未规定以违法建筑为标的的租赁合同均无效。明确规定以未按建设工程规划许可或未按规划许可内容建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超期的临时建筑为标的的租赁合同无效，但如在一审庭审辩论终结前对许可审批程序予以补救，可认定有效。

因此，对于法律没有对合同效力明确规定的违法建筑租赁合同，合同效力认定应按照规定予以认定，依法审查是否具备合同约定的成立及生效要件，是否属于规定的合同无效情形，综合认定合同效力。

一、无效租赁合同及解除权

一）租赁合同无效：

1、出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，应认定有效）

2、出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。（一审辩论终结前经主管部门批准建设的，应认定有效）

3、租赁期限超过法定20年期限的部分无效。

4、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。（一审辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，应认定延长期限内的租赁期间有效）

二）出租人的解除权：

1、因不可抗力致使合同不能继续履行的

2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的

3、承租人未经出租人同意转租的

4、承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的

5、承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的（同时有权要求赔偿损失）

6、不定期租赁，出租人有权随时解除合同

三）承租人的解除权：

1、因不可抗力致使合同不能继续履行的

2、出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的

3、因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的

4、不定期租赁，出租人有权随时解除合同

5、租赁物危及承租人安全或健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同

6、司法机关或行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的

7、租赁房屋权属争议导致承租人不能使用的

8、不符合建筑法、消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的

9、一房数租之有效合同不能实际履行的。

二、无效合同有哪些特点

1、具有违法性

所谓违法性，是指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。

2、具有不履行性

不履行性是指当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。

3、无效合同自始无效

无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。