新政如能有效执行,房地产企业之间的整合将不可避免

3月8日国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称《通知》),这是国11条之后,国土部提出的关于土地政策的具体细化措施。《通知》从用地规划编制、用地计划实施、用地监管和信息公开四个方面详细规定了住房建设用地的相关政策措施,是近年来国土部出台的非常有针对性、措施相当落地的政策措施。

《通知》中有几个关键性控制指标将对今后房地产业发展产生直接影响。

第一,确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这是一个比较新的提法,相对于此前的90/70政策,这次的提法灵活性明显增强,而且政策连贯性好。

所不同的是,新政规定不仅仅是中小户型的普通住房用地要得到保证,保障性住房和棚户改造用地也涵盖在内,这就保证了今后建设用地70%都能够用在保障住房民生的用途上。按照排序,保障性住房的用地供应最为优先,但建设规模根据各地需求来定,一般不会超过25%;棚户改造原则上是在原址重建。这样情况下,中小户型普通住宅建设也能够得到保障。非普通住宅的建设规模受到限制。

第二,在土地出让环节,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。本次新政规定,土地转让的最低价不得低于基准地价的70%,这实际上是为土地的价格做了背书,避免地方政府为了某种利益输送而低价卖地,避免国有资产的流失。由于各地的基准地价是根据周边土地成交价格综合测算的,一般比市场成交价低一些,因此,国土部这次规定最低成交价不低于基准地价70%并非是托市,更多的是防止国有资产流失。

第三,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。这是政府首次提出了统一的保证金标准,将有利于土地出让环节的规范。但这也会带来两个结果:其一,20%的保障金可以对参与土地竞标的房地产开发企业起到筛选的作用,增大企业违约成本;其二,20%的保证金对于一些小企业而言,资金压力较大,将导致更多的大企业,或者企业联合体参加土地竞标。

第四,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。这实际上是一个连环措施,不给企业弄虚作假的时间。特别是一个月内要付清50%的首付款,这对企业的资金实力要求非常高。由于一些热点地块价格本身就非常高,如上海黄浦163地块、外滩金融地块等,这样的高端地块一家企业很难独自吃下,取而代之企业联合体开始登上中国房地产市场的舞台。

由于银行贷款被禁止用于支付土地出让金,在资金来源方面,房地产开发企业除了联合拿地弥补资金短板外,更多地通过信托、短期融资、股权融资等方式获得前期的开发资金。如果前期资金得不到很好的落实,出让土地很可能就被动或主动遭到闲置,而国土部对闲置土地的处置办法非常明确,即闲置满一年征收闲置费,满两年收回土地。一边是拿地环节融资受到限制,另一边开发环节要求按照进度进行,否则就收地,不同规模和资质的开发企业面对这样的政策环境感触是不同的。如果这些政策能够有效执行,那么房地产企业间的整合调整将不可避免。

值得注意的是,《通知》第九条规定,省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况,及时通报同级金融监管部门。再次表明国家对于土地市场的调控,国土部与金融部门开始了联动。今后有闲置土地的企业很可能得不到金融部门的资金支持,如在银行贷款、资本市场再融资将受到质询和限制。

资金和土地是影响房地产企业运行的两大主要因素,两者联动将改变以往的调控格局。等待房地产企业的将是什么样的明天?有实力的企业不应对房地产业的发展过于悲观,相信产业在政策调控指导下会越来越健康,而对于一些企图继续获得暴利的开发商而言,未来毫无疑问是悲观的。

(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)