小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房。
乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
那么小产权房,到底合不合法呢?
第一:我们得了解一下,什么是小产权房?
小产权房是指,一些村集体组织的,在集体土地上盖的房子,只能销售给集体成员的一种房产形式。
这也不难理解,很多村中城,城中村越来越多,在城市化高速发展的今天,体制跟不上形势的今天,于是出现了小产权房,这样的产物。
也算上是解决农村形式的城镇化进城的一个临时的解决方案。
第二:小产权房解决农村土地短缺问题,为什么被叫停?
首先:作为城中村,村中城来讲这样的房地产形式是一种有效的补充,但是作为规模化,势必影响正常的房地产市场。
每个人都很清楚,小产权房是集体所有,不上市交易,那么税金,土地出让金,甚至土地都是自己家的,购房者本身会省了很多钱。
那么,问题来了,开发商盯上了这一块,纷纷和村里合作,达到利润的最大化,成规模的在全国蔓延,势必会影响发那个地产整个市场的有序化正常发展。
其次:换句话来讲,这些集体利益的房产,政府是没有收一分钱税金,没收一分钱土地出让金的,规模化以后,政府利益受损了。
长期以往这样发展下去,势必会造成地方政府更多的赤字;房地产税收都知道,是归纳地方政府的;土地出让收入也是归地方政府的;如果税收和土地出让收入减少,地方政府会承载更多的压力,也会影响到地方建设和基础投资。
这可是大事,改革开放要深化,地方政府功不可没,无力承托就会影响到正确的方向,这里的决不允许小产权房规模化,症结就在这里。
第三:小产权房,合不合法,怎么确定?
小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的,但是必须具备三个条件:
首先:必须是村里组织的,由村委会为出面,以集体利益为主的形式;如果是由开发商操作的,那就是违法的,但是目前都是这么操作的,村里出面审批,村里私自出让土地等等,开发商盖房销售和受益。
其次:建设用地是在集体土地上建设的,土地归村里的所有村民集体所有;但是村里有偿转让给了开发商,村委会变相的成了土地爷。
最后:购买者和享有者必须为本集体成员所有,由此可以确认,非本村本集体人员购买的,利益将会受损。
第四:未来农地入市和耕地入市,小产权房也会纳入入市流程;那么正式市场化,需要那些条件?
首先:批建手续齐全,集体土地所有权必须归属村民所有,建筑为非违章建筑。
其次:入市补缴纳土地出让金,补缴纳税金,补齐税费统一确权发证。
最后:必须为本村的村民,你若是,非本村村民将会受到限制,因为只需户口这一项工作,就可以把你排除在外。
所以:非集体成员,购买小产权房是有风险的,至少未来存在法律确权的风险。
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