老旧小区一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一般建在20世纪90年代以前，约有1580个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3。

本世纪初，本市住房政策改革后，公房产权可出售给个人，个人也可再上市进行交易。直管公房由于价格相对便宜，其房源在二手房市场非常活跃。

现状电梯费多由产权单位交

市住建委委员程建华介绍，目前本市老旧小区的物业管理一般是由政府授权的房管所进行管理，包括电梯、高压水泵维护费大多由产权单位负担，不需要住户分担，其中还包括已经将产权出售给个人的业主。其结果是即使一些已经实施了物业管理制度的小区，甚至物业服务比较好的小区也存在物业费收取困难的问题。

新政老小区物业服务市场化

本市今年将出台公房出售的相关配套政策，明确房改房售出以后高压水泵费和电梯费的交费主体。

对房屋进行物业管理的房管所将转变职能，方向就是转化为物业公司。程建华说，新政出台后，对于产权属于政府的老旧小区的后期物业管理费用将实施货币化，也就是由产权单位进行资金补贴，业主个人进行交费。

物业公司与房管所区别

一是原来的房管所是计划经济体制下的产物，而现在的物业公司是市场经济下的产物;

二是以前的房管所行使的是行政管理职能，而现在的物业公司行使的是企业行为;

三是以前的房管所是按行政区域设置的，而现在的物业公司是业主委员会聘请的，是一种委托关系。

实例解读

业主不交费引发电梯停运事件

北京某小区已经出现电梯停运的案例。一位房管所的工作人员介绍，北京某直管公房小区，由于房改单位已将整栋楼出售，单位无力支付物业费，而业主又习惯不缴任何费用，导致小区电梯已经停运。所以，将来各区县房管所将会督促这部分房屋的业主，尽快成立业委会并自行聘请物业公司服务。

这位工作人员说，随着房屋市场化的改革，直管公房里的业主与房改单位之间的关系已弱化，导致此类房屋的物业服务出现棘手问题。部分没有房改单位的房屋，由房管所承担起了物业服务的工作，因此有可能将这些房管所改成物业公司，进行市场化运作。另外，聘请物业公司管理老旧小区的房改单位，由于单位倒闭、改制，以及房屋买卖，房主已不是本单位职工等原因，房改单位已经不愿意再承担物业服务的义务。因此就需要出台政策，引导这部分房屋的业主成立业委会，并自行聘请物业公司进行服务。