借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房是否有效，主要看借名人（实际购买人）和出名人（房屋登记人）之间是否有借名协议。

1、“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

2、书面合同不是“借名买房”的必要条件。

3、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

4、借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

5、借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

如何防范借名买房风险

虽然借名买房存在较大的风险，但是不少人还是敢于冒险，那么如何防范借名买房的风险呢？

1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

很多借名买房是购房限制政策下的产物，但是，购房者不能不考虑借名买房存在的法律风险。如果购房者万般无奈只能通过借名来买房，那么最好事先做好借名买房风险的防范工作。我们建议购房者在借名买房时，请律师帮助起草和审查相关文件，因为只有对借名买房的相关事宜规定的越具体和详细，购房者受到损害的可能才越少。

《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）