一、房产居住权的法律规定

《民法典》中关于房产居住权的法律规定如下：

1、第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2、第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

3、第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

4、第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

5、第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

6、第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

二、居住权的特点

1、居住权是一种物权，是一种独立的用益物权、他物权。

物权的功能最契合居住利益的性质，居住意味着对房屋的专属的、排他的利用，其客观属性要求其必然具有支配性和对抗性；而为了保证这种利用的专属性和排他性，必然要求对抗性，以对抗任何可能危及这一利益的相对人。这些要求与物权的权利性质和制度设计天然契合。

2、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利。

因此原则上，居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，只享有占有及使用的权能，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，如出租，商用等，但双方当事人另有约定的除外。

3、居住权一般具有无偿性，是无偿设立的。

居住权人无需向房屋的所有人支付对价，这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，但双方当事人另有约定的除外。

4、居住权具有专属性，不可转让性。

《民法典》明确居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

三、居住权的性质

1、居住权是用益物权

居住权是以满足特定居住需要的用益物权，专指在他人房屋上的居住权，由房屋所有权人以外的人享有，体现了房屋所有权的权能分离。相比于债权性质的租赁权，居住权不仅具有占有、使用的权能，还具有排除妨害的对抗第三人的物权属性，在居住权遭受侵害时，居住权人可以行使物权请求权以保护其权利。

2、居住权是人役权

居住权是为特定人的利益设定的人役权，具有较强的人身依附性，一般只能由特定权利人享有，不可转让或者由他人继承，其流通性和继承性受到极大限制。住困难问题，满足家庭成员的生活需要，体现了家庭成员间互助的性质。居住权的历史渊源决定了其具有人身专属性、终身性和无偿性。