部队营院的物业管理内容和一般住宅没有太大的区别，无外乎是房屋的维修与管理，使物业达到保值、增值的目的，主要包括：设施设备的管理。即对高低压配电供应、给排水、消防、监控、红外线报警，综合布线及电梯等以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求进行有效的管理;清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，为住户提供清洁的环境;治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场的管理;绿化管理。主要是合理布置植被，定期修剪树木、草坪，补草栽苗，施肥、浇水打药灭虫，为住户提供优美的生活环境;特约服务。收取合理的费用为住户提供有偿服务;社区文化建设，通过形式多样、参与性强、内容丰富的活动，达到融洽住户与物业管理企业的关系、密切邻里关系，共建和谐社区的目的。

现代物业管理企业发展到今天都有一套成型的规章制度，包括用工制度、劳动纪律、考勤制度、员工守则等，但是部队的条令条例却是更全面、更细致的，企业的规章制度一般情况下是八小时之内对员工的约束;部队的条例条令却是以法的形式要求军人每时每刻甚至是终生都要遵守的。所以部队有关部门对物业管理公司的考核无形中就会按部队的标准来要求。而物业管理公司在某些方面确实还有盲点，要从制度上完善。

部队有铁的纪律众所周知，在为部队干部家属的服务过程中，物业管理企业管理制度需要不断完善，在执行力上也必须做到铁面无私，决不能出现下不为例，只有这样，才能尽快融入到部队中，顺利开展服务工作。例如，我们在接管部队营院的物业管理以后，对公司原有的规章制度进行了微调和补充，在员工守则中增加了物业人员在小区中行走要做到两人成排，三人成列;在岗位的交接过程中，不但保安员要做到队列行走，而且要求司梯工也要接岗走队形，下岗走队列。

人们常说，把握住机遇就赢得了商机。在市场竞争异常激烈的今天，人们常挂在嘴边的还有时间就是金钱这句话。而在军人心中，牢记的是机会就是站机，时间就是生命。虽然和平年代我们企盼永不发生战争，但是军人的作风是永恒的，所以不论是处理住户的报修，还是处理突发事件，物业服务者必须在最短时间内分析情况做出决策，指挥相关人员在最短时间内到达现场，组织维修或抢救。笔者所在公司在部队营院项目上的维修员工配备较同规模的其他项目人员要多，这就保证了维修人员在接到报修要求后能够在10分钟内到达现场，在为部队服务的五年中，几乎没有接到过维修不及时的投诉。

物业管理涵盖的工作项目较多、环节较多、程序文件也较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。不论是普通商品房，还是公寓写字楼，抑或是部队营院，所有被服务对象都希望物业管理公司提供的服务热情周到、统一规范，工作流程适用可行。在接管部队营院一年后，我们在日常管理工作中成功引入了ISO9001质量体系、ISO14001国际环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系文件，通过这些体系文件的运行，实现了上述工作环节的切实履行，同时，还为企业管理的发展和完善提供了非常好的经验，不仅为部队干部家属提供了完善的服务，而且提高了整个公司的管理水平。

性格决定行动，行动决定习惯。习惯是在长时期里逐渐养成的、一时不容易改变的行为、倾向或社会风尚。俗话说习惯成自然，已经形成的习惯是不太容易改变的，物业服务也如是。在物业管理招标过程中都有现场考察这一项，不论是新建小区还是二手物业，都是为了对将来可能接管的项目有一个感性认识、对设备设施情况有足够的了解，而对接管二手物业的企业来说，了解未来服务的客户群体构成和生活习惯更为重要。比如，我们接管部队营院时就是因为忽略了部队人员的生活习惯还演了一出闹剧：为了体现物业管理公司的专业化管理，提高服务档次，我们在接管小区后，在每层候梯厅都放置了带盖的垃圾筒，主要是考虑为干部家属减轻劳动量，节约时间。结果却遭到了全体干部家属的反对，认为在楼道内放垃圾筒污染了楼内空气，影响了正常生活，还把垃圾筒从楼里给扔了出来。后经与有关部门协商，我们把垃圾筒全部撤掉，恢复了原来的习惯。

军队是保家卫国让广大人民过上幸福生活的武装保障，新中国的建立是老一代革命军人抛头­、洒热血，用无数先辈的生命换来的;我们今天的幸福生活也离不开强大的国防力量和人民子弟兵的戍边保国。能为部队的干部家属提供全方位的物业服务，是我们的荣幸，更值得骄傲。因此，在紧急突发事件面前，物业管理公司应勇挑重担、无私奉献。2003年非典期间，我们管理的营院出现一例疑似病例，部队首长非常重视，派员在小区内成立防非领导小组，对全楼住户按规定隔离。部队为住户提供生活保障，物业管理公司承担买菜、配送、楼内消毒、垃圾消毒清运等工作，总之，凡是进楼的事情都由我们主动承担下来，为此，我们成立了突击队，穿好防护服，冒着很大的危险一直到隔离解除。在整个过程中，物业管理公司没有向部队首长提过任何条件，毅然决然地冲锋在前，配合部队出色地完成了任务。事后，一面满怀真情的警民同心同舟共济的锦旗送到了公司总部。

我相信，物业管理企业通过提高自身管理水平，增强服务意识，完善管理机制，对服务对象充分了解，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好。

参考文献：

1.《现代物业管理实务全书》，吉林电子出版社，2005

2.【美】马斯洛，《动机与人格》，华夏出版社，1987