一、宅基地使用权买卖的相关规定
宅基的使用权买卖转让人要拥有两处以上的住房,并且买卖双方是同一村集体,买方符合申请宅基地分配的条件,而且得到了村集体同意的才能转让。
宅基地使用权转让条件:
宅基地转让生效条件可总结为:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。
(一)宅基地房屋买卖,除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续,还要进行宅基地使用权的主体变更,否则房屋根本就没有发生转移
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据,如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权,应当依照规定进行审查、批准,完成权利主体的变更登记。
(二)宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员,或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份
因经济发展、人口流动等,原使用权人不再使用宅基地,依法可以转让,但宅基地使用权的购买者有资格限制。宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让,如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员,将不符合法定的条件。
但是转让时购买者已经将户口迁入本乡或本村,成为本集体经济组织内部成员,则不在此限制内。
(三)宅基地转让后应遵循“一户一宅”标准
《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”也就是说是以户数为标准定宅基地的数量,农户一家只能申请一块宅基地,即宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖,应该满足这个标准的限制。
理论上,如果宅基地数量超标,以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,超过部分需归还集体经济组织。当然,如果村民家庭中有成员成年后分家,单独成为一户,则该成员可以再申请宅基地。
(四)下列宅基地使用权转让行为无效
(1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
二、农村宅基地转让时的法律风险
(一)买卖合同不规范纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,有时并未签订书面的买卖合同,如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷;
应注意保留有关书面证据,签订合同的时候,建议通过本村村委会,比如村干部作为证明人在合同上签字。实践中宅基地使用权转让合同纠纷往往在很多年以后发生,可能转让合同中的当事人都已经去世了,那么子女在作为继承人参与诉讼的时候,经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候,建议咨询当地的司法机关,各乡镇的司法所为当地群众免费提供法律咨询,经过专业人士的指导,拟定出的合同引发争议的可能性较小。
(二)房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷,需要注意的是,应注意查看出让人是否为无权处分,通常情况出让人为家庭的户主,但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有,即便是本村的村民购买,建议查看涉案房屋的建房批示,需宅基地的全部共有人均签字同意售卖,以免将引发纠纷。
(三)城镇居民禁买农村房屋/宅基地。根据原国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004】234号),严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。实践中往往会发生出卖人要求确认合同无效、要求返还房屋等物权纠纷。
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