关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

为进一步规范和完善前期物业管理招投标工作，保障物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业服务水平的提高和物业管理行业的健康有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本市物业管理招投标实际情况，现就进一步规范前期物业管理招投标工作的有关事项通知如下：

一、市、区物业主管部门应加强对前期物业管理招投标工作的指导、监督和管理。市物业主管部门应进一步完善评标规则，对招投标活动进行全程监管。各区物业主管部门应开展所辖区域内前期物业管理项目招投标活动监管，参与列席评标活动。

二、前期物业管理招投标遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

三、前期物业管理招标由招标人依法组织实施，分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在杭州市公共交易中心网上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

四、符合以下情形之一的，经市物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

(一)同一物业管理区域内的新建物业规模较小，规划总建筑面积在4万平方米以下的;

(二)物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的;

(三)物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的;

(四)连续两次组织招投标，在投标报名截止之日投标人少于3个的。

五、纯住宅或住宅、非住宅混合物业规划总建筑面积在8万平方米以上，或纯非住宅物业规划总建筑面积在5万平方米以上的，应当采取公开招标方式选聘物业服务企业。

六、前期物业管理期间，业主大会尚未组建,物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业。

七、通过招投标选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

(一)新建预售(销售)商品房物业应当在办理商品房预售证之前完成;

(二)按第六条规定，更换物业服务企业的物业，应当在原前期物业服务合同终止前1个月完成。

八、到招标文件要求的投标截止时间投标人过多的，招标人可以从中自主选取2家符合要求的投标人，另外再由招标人抽签选择不少于3家的符合要求的投标人。

投标人一年内累计两次有效投标报名后不参加正式评标的，在诚信档案中记入不良记录。

九、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

十、评标由评标委员会负责。评标委员会由5名成员组成，其中招标人代表1名，物业服务评标专家4名。

十一、市物业主管部门应建立物业服务评标专家库，随机抽取评标专家参加评标，应定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行日常管理。

十二、评标专家有下列情形之一的，应当主动回避，不得进入相关项目的评标委员会：

1、系投标人主要负责人或者近亲属的;

2、系有关行政监督部门工作人员的;

3、与投标人有其他利害关系，可能影响公正评审的。

评标专家有违法违规行为或一年内有两次以上不参加评标等不称职行为的，取消其评标专家资格。

十三、评标委员会应独立评标。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

十四、有下列情形之一的，评标委员会可以认定为废标：

1、投标文件违反法律法规、政策等规定;

2、投标文件未能满足招标文件规定的实质性要求和条件的;

3、投标人在投标书提供企业业绩等情况有弄虚作假、夸大等情形，投标人又不能合理说明或者不能提供相关材料证明的;

4、符合招标文件规定的其他废标条件的。

评标委员会将认定为废标的投标排除后，有效投标少于三个，使得投标明显缺乏竞争的，可以否决全部投标。所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

十五、评标委员会成员独立完成评标打分，并应对评审打分情况作出相应书面说明。评标打分由投标企业日常考核得分、标书评审、现场答辩评审、附加分共四项内容组成。其中投标企业日常考核得分以市物业主管部门公布的投标前四个季度的日常项目主任(经理)考核记分情况为得分依据。

累计总得分最高者为中标人。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

十六、评标过程中的不确定事项由评标委员会现场商议，按少数服从多数的原则处理，并出具书面评审意见。

十七、招标人、中标人或者其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标通知书发出之日起7日内向市物业主管部门提出书面意见。

十八、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件、中标人的投标文件的内容、中标人现场答辩承诺内容、以及评标委员会的综合性改进意见等签订物业服务合同，并报项目所在区物业主管部门备案。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

十九、本通知自2010年1月15日起施行。