个人房屋抵押贷款时，房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

房产抵押贷款的意义

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30％左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70％来自贷款。

2、支持住房消费

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70－80平方米的住房需要50－60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。

3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房

地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可

使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。

4、有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的＂亮点＂，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的＂全国房地产开发景气指数＂结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8，323万平方米，其中商品住宅空置面积为5，715万

平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与

消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，

购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。

5、有利于政府的宏观调控

住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具

手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投

入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房

消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所

以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变

化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济

发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。

6、有利于改善居民住房条件

住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得以提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79，000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平

方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正

进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国

家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。

《城市房地产抵押管理办法》第六条国家实行房地产抵押登记制度。第八条下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。