商品房包销行为是一种特殊的代理行为。
诚然,从形式上看,包销合同的内容分为两个阶段,第一阶段即包销期限内,包销商对外推销包销房时是以开发商的名义,自己作为代理人。第二阶段即包销期限届满,如包销房未全部售完,剩余的包销房则由包销商按包销价买入。
包销行为是兼有代理行为与买卖行为两种特征的两合行为。但是,从实质上看,包销人订立包销合同的目的在于通过第一阶段的工作,完成全部包销范围内的商品房的销售工作,从而取得销售差价作为报酬。第二阶段的买卖关系并不是双方签订包销合同时所期待的合同目的,买卖关系也并非必然发生,其发生必须有两项前提条件:其一为包销期限届满;其二为包销范围内还有剩余商品房未完成销售。买卖关系是对于包销人未能完成包销任务的一种违约责任,也是对于出卖人的一种风险转移的保障。这种违约责任或者说是保障的约定不应影响包销行为的性质认定。如同抵押行为,在债务人不能履行债务时,抵押权人可拍卖、折价受偿抵押物,但并不因此而将抵押行为认定为抵押与买卖的两合行为。又如同买卖行为,在有些买卖合同中会约定当一方违约时,另一方有权解除合同,已收取货物(或款项)不予退还,但也并不因此而将此类买卖行为认定为买卖与赠与的两合行为。
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