一、如何解决房地产税立法难题

税收天然具有调节收入，实现二次分配的作用，而且，中国当前“贫富差距悬殊问题”确实也日趋严重，需要解决。通过房地税的征收来实现对居民财富再分配，至少在现阶段不能成为房地产税立法的主要目标。事实上，缓解“贫富差距过大”的功能，更多需要依靠加强所得税，包括出售房地产获利的资本利得等税种的征管来起作用。而房地产税的推出，在规范税费收取的基础上，更多地是要改变对房产购买成本过高，但持有成本过低这一结构性问题，是中国经济制度结构性“供给侧改革”的问题。

如果按照这个思路去考虑，房产税的立法，或许就没有那么困难了。概括地说，就是“费改税，双轨制”六个字，其基本模式如下：

逐步取消土地出让金制度，将土地出让金纳入房地产税，逐年征收。其中：

1、法律生效之前已售商品房，在土地使用权期未满之前，不再征收房产税，土地使用权到期以后，纳入房产税征收范围;其他类型的住房，经当地政府核定其土地权属以后，决定是否征收或征收比例

2、法律生效之后开发的各类住房，一律“费改税”，不再收取土地出让金，建成出售后征收房地产税

3、法律生效之前已建但尚未销售的商品房，经开发商申请，也可以楼盘为单位，整体实施“费改税”;但已经起售的楼盘只能实行原办法

4、建筑物存续期间，必须无条件保证该土地的使用权非经特别程序不得收回

二、房地产税制改革的主要问题和原因

（一）改革，就是要改变现行体制中不合理的地方。对于房地产的种种不合理现象，大家颇多共识，房地产税制改革，其主要问题主要集中在以下几个方面：

1、现行的土地财政，其不可持续性越来越明显

2、日渐失控的房价，给社会经济可持续发展带来越来越多不确定因素

3、房地产未纳入财税体制，税收调节机制无法发挥

（二）房地产税制改革困难重重的原因

1、法理难题：房地产税，顾名思义，就是收取“房”和“地”的税，大家都知道，“房”和“地”联系密切，但两者并非是一回事。“房”本身是贬值的，也就是说如果放到企业会计帐薄中是可以计提折旧充当成本的，真正升值的是“地”，但是，由于在我国，土地是国家或集体所有的，大家所拥有的，仅仅是“地”的使用权，其产权并没有转移，也就是说，土地升值的最终受益者是国家和集体，而大部分个人，在购买商品房时已经一次性支付“土地出让金”，如今再次向其征缴“房地产税”，法理上似乎存疑。

2、征管难题：我国现有的房屋类型除了商品房之外，还有福利分房、房改房、经济适用房、集资建房，包括农村住房等。这些类型的房子其土地权属与商品房性质可能并不同。即使是商品房，由于部分楼盘当年所取得的土地使用期较短，目前已经到期或接近到期，这些都是历史遗留的问题，如果全面征收房地产税，大面积征收房地产税，无论在技术上、民意上，以及标准上都面临很多困难。

3、效果难题：当前，适合我国个人的投资产品尚比较匮乏，房地产事实上满足了不少家庭的投资需求，同时也不断推涨房价。房地产税的推出，有可能缓解房价失控的危险，但另一方面，如果推出的措施不为市场认可，房价出现大幅波动，有可能会对金融系统的安全以及社会稳定带来很大的不确定因素。此外，“房地产税”，会涉及到一个所谓“自用”免征额的确定问题，从目前主流的观点，免征额主要根据面积来确定的，但是，只论面积不论区域的做法，直接无视了级差地租的差别，这种做法的公平性和合理性有待商榷。从沪渝两地的试点情况看，实施的效果并不在于收取了多少税，而是引导全国的购房资金往“小而贵”的一二线城市聚集。