地役权，是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。地役权的法律特征有：

（一）地役权是存在于他人不动产之上的物权。

（二）地役权是以他人不动产供自己的不动产便利之用的权利。

（三）地役权具有从属性

1．地役权不得与需役地分离而单独让与；

2．地役权不得由需役地分离而单独其他权利的标的；

3．地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。

（四）地役权具有不可分性

1．取得上的不可分性；

2．消灭上的不可分性；

3．享有与负担上的不可分性。

衡平法上的地役权与普通法上的地役权

衡平法上的地权与普通法上的地役权虽规范的法律不同，但都是对他人土地实施的权利，因此，二者仿佛同胞的孪生兄弟，象容如此酷似以至于使人们在观念上常常将衡平法上的地役权当成普通法上的地役权在衡平法上的等价物、对等物。第一，衡平法上的地役权与普通法上的地役权具有共同的一般属性。二者均为在他人土地之上的一种权利，虽可依契约而产生但不具有契的相对性。是一种具有排他性的绝对权利，依附于土地而存在，随土地的转移而转移，供役地无论基于何种原因被何人承继，地役权人均可追及土地之所在，排他地享有及行使地役权；第二，依现代登记制度，登记公示是地役权发生对抗第三人效力的重要条件。经登记的地役权，无论土地的购买人是否知道他人地役权存在于自己购买的土地之上，均受地役权之负担，须以地役权规定之方法使用土地，或允许他人以地役权允许之方法使用或利用自己的土地。未经登记，善意的土地购买人（BonaFidePrchaser）确实不知所购买的土地上存在他人的地役权，并支付了价金，则不受地役权的负担及限制。这一规则不仅适用于普通法上的地役权，同时也适用于衡平法上的地役权。鉴于二者的共性，人们试图用同一个地役权的概念（ConceptofServitdes）将二者统一规范化，［2］一些著作确实将地役权（Servitdes）作为所有在他人土地上的权利的种概念，将普通法上的地役权（CommenLawEasements）和衡平法上的地役权（EqitablelSerivtdes），以及土地上之契约权利（Covenants）作为这一种概念之下若干个平行的属概念。［2］

但是，衡平法上的地役权与普通法上的地役权毕竟是两个独立的，由不同的法律部门规范并保护的权利，二者有着显而易见的区别：

（一）二者产生于不同的社会背景。普通法上的地役权是伴随土地私有化的进程而产生并发展起来的。在16世纪的英国，作为农民运动结果的公地耕作制度被席卷而来的大规模的圈地运动所击碎。农村的土地被在圈地运动中产生的一批新贵族所私有，只有乡村深处还保留着小片的公用土地。在土地私有制度之下，人们不再可以在他们愿意的任何地方行走，亦不可能任意获取土地上的可获得之利益，圈地运动所带来的土地的私人垄断需要一个新的，系统的调整土地的利用与开发过程中形成的土地所有人与土地使用或利用人之间权利义务关系的法律制度－地役权制度。普通法上的地役权制度就是在这样一种历史背景下产生并逐渐健全起来的。然而，衡平法上的地役权却是由于工业的发展和城市的繁荣所带来的大量农村人口向城市涌流而产生的。城市人口密度的增加，需要对城市的土地予以合理的分布与安排，需对居住区土地使用给以居住目的以外的限制，以保持优良的居住环境和生活秩序。而土地的私有、土地交易及土地使用的自由使得国家对土地的管理权与干预权显得苍白无力，原有的普通法上的地役权亦无法满足人们对这目的的追求。反应商品经济中形成的供求规律，规范土地交易中权利义务关系的衡平法上的地役权制度无疑成为达到这一理想目标的最佳手段。

（二）二者具有不同的权利样态。普通法上的地役权通常是地役权人对他人土地的使用或利用的权利，义务人因供役地所受之负担是允许他人使用或利用自己的土地，不得干预妨碍地役权人在其土地上行使地役权。地役权人无须借助义务人的行为，只以自己在他人土地上的作为（通行或取益）给自己带来利益。而衡平法上的地役权是对他人土所有权行使的一种限制权利，肯定地役权拘束土地所有人须以一定方法或目的使用、处分自己土地，否定地役权要求土地所有人不以一定方法或目的使用、处分自己土地。但无论肯定地役权，抑或否定地役权，最终目的是以义务人在其土地上的作为或不作为给地役权人带来利益。

（三）二者表现不同的权利方向。普通法上的地役权所表现的权利方向一般是单向的，地役权人只对义务人享有权利，而不负有任何义务，义务人只负有义务，而不享有任何权利。例如，A、B拥有黑、白两地相邻，A赋予B及白地上任何所有人在其黑地上通行的权利，B将其土地分成50份，并转让于不同的买受人，白地上存在的通行地役权随土地转让给各买受人，但地役权的负担仍保留在黑地，由A一人承受。而衡平法上的地役权所表现的权利方向是双向的。每一方当事人即对他方享有权利，又向他方负有义务，各方当事人的权利义务是相互的，交叉的，方向是相对的。例如，B在将其50份土地转让的契约中约定，土地只能用于居住，不得用于经商。50份土地买受人中的每一方都是权利人，有权限制他人的土地使用权，由此享受良好居住环境带来的利益；而该当事人对任何他人也负有须以居住为目的使用土地的义务，承受地役权的负担。各方当事人的权利义务虽非呈对价性、牵连性（一方当事人的义务非从对方获取利益的代价），但呈交互性、双向性。

（四）二者具有不同的成立原因。普遍法上的地役权即可依法律规定而成立，也可依当事人的意志而成立，因此，有法定地役权和意定地役权之分。因时效而取得的地役权属法定地役权，只要具备法律规定的条件，即成立地役权。意定地役权取决于当事人的意志，当事人可于契书或遗嘱中授予对方地役权。而衡平法上的地役权是基于契约产生的，是一种土地之上的契约权利。为此，在早期的理论界曾展开过是将这种契约权利作为合同权利（contractrights）还是作为财产权利（propertyrights）（即作为债权还是作为物权）赋予其法律效力的大讨论。近期几乎所有的学者都用财产法上的理论解释这种权利，一些法院将其称为否定地役权无疑是对这种物权理论所给予的极大支持。另外支持这一物权理论的有力论据是：第一，这一权利虽为契约权利，但不具有契约的相对性，原契约当事人将负担地转让他人后不再受契约权利的拘束，土地的受让人成为义务人；同理，原契约当事人将受益地转让他人，亦不再享有权利限制他人对土地的使用，土地的受让人享有地役权并享受地役权的利益。第三，国家依其权利征用负担地，必需赔偿受益地所有人因失去衡平法上的地役权所遭受的损失，［3］这也表明这一权利非属合同权利。然而，衡平法上的地役权尽管是财产权利，但它毕竟产生于契约，在一定程度上受契约理论的调整。

（五）二者指向不同的规范对象。普通法上的地役权指向土地，完全是对土地的使用和利用予以规范；而衡平法上的地役权不仅仅指向土地，还指向土地之上的财产。例如，土地的买受人在购得土地上建起了符合地役权要求的房子，该房子应涂抹红色涂料，还是喷洒蓝色油漆，是用它来经营药品，还是用来经营烟酒，衡平法上的地役权可以予以规范，普通法上的地役权则无能为力。因此，衡平法上的地役权所规范的范围要广于普遍法上的地役权。

「参考文献」

［1］NeponsitPropertyOwnersAssnv．EmigrantIndstrialSav．Bank，278N．Y．248，15N．E，2d793（1938）。

［2］见RalphE．Boyer，HerbertHovenkamp，SheldomF．Krtz．TheLawofPropertyForthEditionNo．324，WestPblishingCo．St．Pall，Minn．，1991．

［3］SothernCaliforniaEdisonCo．V．Borgerie，9Cal．3d169，507P．2d964，107Cal．Rptr．76（1973）。

《中华人民共和国民法典》

第三百七十二条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第三百七十二条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。