第一步:买卖前产权审核。不过,只要有足够的准备工作,这个问题就不会成为问题。首先,仔细核对几位业主的签名。如果有两个人,在签订后续合同时需要有自己的名字;其次,购房时需要看到购房发票、契税发票等相关凭证,作为初步确认房屋权属的辅助证据。
风险提示:这个环节的风险是产权瑕疵的问题,所以在交定金之前,一定要去档案馆,得到明确的答案。你照片中的房子可能处于抵押状态,也可能由于债务纠纷处于查封状态,一旦房屋产权出现问题,交易将被宣布无效。
第二步:支付定金并签订合同。但不要忽略这个小链接。存款是有诀窍的。这套房子动辄几百万,按5%计算的押金金额可以达到5万元。所以当交易到了这个阶段,请小心。
一期交付后,可以签订国土房管局正式的二手房买卖合同。深圳市房地产经纪协会(以下简称协会)相关负责人告诉记者,独立交易当事人可以到协会网站的任何地方上网,登记并填写相关内容。经过总共4个工作日的确认和办理时间,他们可以直接到协会(福田区景田东路36号润丰园社区一楼)领取,完全免费。据该负责人介绍,目前,房协已经取消了代理合同的资格,但仍有中介通过公司口岸打二手房合同并收取一定费用。记者了解到,费用不固定,一般在180元以上,多在300元或400元以上。
风险提示:
1。如果房产有共有人,就让共有人一起签字,避免因共有人不同意出售而导致交易失败的可能性。
2。如有租赁,承租人应签署放弃优先购买权证书,以避免因承租人侵犯优先购买权而导致交易失败。
3。房地产中有较贵重家具、家电的,应在附表中对家具、家电进行详细说明,如家具、家电的品牌、新旧程度等,必要时还可附上家具、家电的照片,以防送货时货物掉船。
4。房产附有账户的,应当在签订合同时说明账户迁出的日期和违约条件。要明确违约责任,特别是在当前房价不断上涨的形势下,业主违约的概率越来越大,只有明确违约责任,业主的权益才能得到保障。
第三步:选择一家银行并申请抵押贷款。向银行申请贷款,买卖双方应到场并携带身份证、收入证明和销售合同原件。在申请贷款时,我直接去找银行的客户经理,说如果我想办房地产按揭,他会帮我办理。一般来说,可以在同一天确认。但是,有时贷款额度达不到预期的情况。比如,评估价高的银行需要重新评估,评估期会延长两三个工作日。不过,在按揭之前,购房者需要心里有个数字。如果房地产比较新,比如2000年以后,因为评估价比较高,贷款一般能达到80%。如果房子在2000年前建成,贷款只能达到60%或70%。至于银行对存款和首付的监管,也可以在申请房贷时同时办理,避免跑腿。
对于银行的选择,中介人员建议,四大国有银行的贷款额度会更宽松,效率会更高。至于利率能不能降下来,各家银行执行的政策基本一致,没必要多加考虑。
风险提示:
1。如果贷款金额达不到预期,购房者需要准备多支付首付,否则交易将失败,导致违约。目前,第二套住房贷款有收紧趋势,贷款可能不会获批。为防止这种情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决办法,如解除合同或赔偿违约金。
第4步:所有权转让和纳税。买卖双方需携带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。一般送货,拿到收据后,业主可以让银行把押金放在监管前。
在办理时间上,新证在关西出现5个工作日,在关西以外的宝安出现5个工作日,龙岗出现20-30个工作日(2000年以前旧证30个工作日,2000年以后新证20个工作日)。交税时,如果合同是分开交税,那么两个人必须同时在场;如果业主实际收到,则只要求买方在场。至于拿到新的房产证,可以一次性付款拿到新的房产证;如果通过按揭贷款拿到房产证复印件,银行会自动到国土房管局办理按揭手续,并在5个工作日内将余额发放给业主。产权转让风险由受让人承担。也就是说,房屋过户后受损的风险由购房人承担,因此购房人需要在过户前仔细确认房屋是否存在质量问题。目前,随着房价的上涨,一些业主会以虚假债务为由,要求法院对房产进行查封,从而使转让期间的房地产交易得以终止。买受人可以在合同中增加一个条款,规定房产在转让过程中因业主原因被查封的,视为业主违约,必须承担违约责任。
第五步:后续事项
交房一般涉及房产、水电、有线电视、煤气等的交接,如果屋内有家具、电器,要核实是否已更换或搬走。最后,业主将交钥匙,正式完成交易。对于上述水电交接,要到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理。双方应准备房产证和身份证复印件。在一些地区,如罗湖区,在办理水电交接时,可能需要提供抵押合同。交易双方打电话咨询后再去,避免来回奔波。最重要的是,在签订“定金协议”前,如果房屋内部家具家电齐全,要退还业主定金。如果确实缺少家具家电,那么经过双方协商可以在定金中扣除。风险提示:
1。如果家具、电器在交付过程中损坏甚至被搬走,交付押金无法补足,买方通常很难找到卖方索赔。所以在原来的协议中支付定金,尽量使定金的数额更大。户籍问题在交房时也容易被忽视,所以在交房前,先到房屋所在地公安局核实房主的户籍是否已迁出。
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