第一步：买卖前产权审核。不过，只要有足够的准备工作，这个问题就不会成为问题。首先，仔细核对几位业主的签名。如果有两个人，在签订后续合同时需要有自己的名字；其次，购房时需要看到购房发票、契税发票等相关凭证，作为初步确认房屋权属的辅助证据。

风险提示：这个环节的风险是产权瑕疵的问题，所以在交定金之前，一定要去档案馆，得到明确的答案。你照片中的房子可能处于抵押状态，也可能由于债务纠纷处于查封状态，一旦房屋产权出现问题，交易将被宣布无效。

第二步：支付定金并签订合同。但不要忽略这个小链接。存款是有诀窍的。这套房子动辄几百万，按5%计算的押金金额可以达到5万元。所以当交易到了这个阶段，请小心。

一期交付后，可以签订国土房管局正式的二手房买卖合同。深圳市房地产经纪协会（以下简称协会）相关负责人告诉记者，独立交易当事人可以到协会网站的任何地方上网，登记并填写相关内容。经过总共4个工作日的确认和办理时间，他们可以直接到协会（福田区景田东路36号润丰园社区一楼）领取，完全免费。据该负责人介绍，目前，房协已经取消了代理合同的资格，但仍有中介通过公司口岸打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，费用不固定，一般在180元以上，多在300元或400元以上。

风险提示：

1。如果房产有共有人，就让共有人一起签字，避免因共有人不同意出售而导致交易失败的可能性。

2。如有租赁，承租人应签署放弃优先购买权证书，以避免因承租人侵犯优先购买权而导致交易失败。

3。房地产中有较贵重家具、家电的，应在附表中对家具、家电进行详细说明，如家具、家电的品牌、新旧程度等，必要时还可附上家具、家电的照片，以防送货时货物掉船。

4。房产附有账户的，应当在签订合同时说明账户迁出的日期和违约条件。要明确违约责任，特别是在当前房价不断上涨的形势下，业主违约的概率越来越大，只有明确违约责任，业主的权益才能得到保障。

第三步：选择一家银行并申请抵押贷款。向银行申请贷款，买卖双方应到场并携带身份证、收入证明和销售合同原件。在申请贷款时，我直接去找银行的客户经理，说如果我想办房地产按揭，他会帮我办理。一般来说，可以在同一天确认。但是，有时贷款额度达不到预期的情况。比如，评估价高的银行需要重新评估，评估期会延长两三个工作日。不过，在按揭之前，购房者需要心里有个数字。如果房地产比较新，比如2000年以后，因为评估价比较高，贷款一般能达到80%。如果房子在2000年前建成，贷款只能达到60%或70%。至于银行对存款和首付的监管，也可以在申请房贷时同时办理，避免跑腿。

对于银行的选择，中介人员建议，四大国有银行的贷款额度会更宽松，效率会更高。至于利率能不能降下来，各家银行执行的政策基本一致，没必要多加考虑。

风险提示：

1。如果贷款金额达不到预期，购房者需要准备多支付首付，否则交易将失败，导致违约。目前，第二套住房贷款有收紧趋势，贷款可能不会获批。为防止这种情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决办法，如解除合同或赔偿违约金。

第4步：所有权转让和纳税。买卖双方需携带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。一般送货，拿到收据后，业主可以让银行把押金放在监管前。

在办理时间上，新证在关西出现5个工作日，在关西以外的宝安出现5个工作日，龙岗出现20-30个工作日（2000年以前旧证30个工作日，2000年以后新证20个工作日）。交税时，如果合同是分开交税，那么两个人必须同时在场；如果业主实际收到，则只要求买方在场。至于拿到新的房产证，可以一次性付款拿到新的房产证；如果通过按揭贷款拿到房产证复印件，银行会自动到国土房管局办理按揭手续，并在5个工作日内将余额发放给业主。产权转让风险由受让人承担。也就是说，房屋过户后受损的风险由购房人承担，因此购房人需要在过户前仔细确认房屋是否存在质量问题。目前，随着房价的上涨，一些业主会以虚假债务为由，要求法院对房产进行查封，从而使转让期间的房地产交易得以终止。买受人可以在合同中增加一个条款，规定房产在转让过程中因业主原因被查封的，视为业主违约，必须承担违约责任。

第五步：后续事项

交房一般涉及房产、水电、有线电视、煤气等的交接，如果屋内有家具、电器，要核实是否已更换或搬走。最后，业主将交钥匙，正式完成交易。对于上述水电交接，要到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理。双方应准备房产证和身份证复印件。在一些地区，如罗湖区，在办理水电交接时，可能需要提供抵押合同。交易双方打电话咨询后再去，避免来回奔波。最重要的是，在签订“定金协议”前，如果房屋内部家具家电齐全，要退还业主定金。如果确实缺少家具家电，那么经过双方协商可以在定金中扣除。风险提示：

1。如果家具、电器在交付过程中损坏甚至被搬走，交付押金无法补足，买方通常很难找到卖方索赔。所以在原来的协议中支付定金，尽量使定金的数额更大。户籍问题在交房时也容易被忽视，所以在交房前，先到房屋所在地公安局核实房主的户籍是否已迁出。