1、很多购房者会把二手房房龄和产权年限搞混淆了。二手房的房龄自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限，但土地使用权却是从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。

2、实际上，一般商品房的土地使用年限很少有满70年的。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，短也得1－2年，因此到购房者手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。

3、新房都不足70年产权，那更别说二手房了。因此二手房在购买时，要搞清楚卖家买来时的产权还有多少年，住了多少年，用70年减去这些剩下的就是你买房后的产权年限了。

一、土地使用权和房屋所有权

购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外，还拥有该房屋的国土土地使用权。

也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。

住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。

不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了，正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。

二、小产权房与大产权房的区别

小产权房

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

大产权房

1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

【买小产权房的风险】

缺少“五证”

“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

警惕！大产权房的缩水风险

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。