第一章总则

第一条为加强城市居住小区的物业管理，为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设，建筑总面积在10万平方米以上，并有相应配套公用设施的居住区。

本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托，按照合同约定对房屋及其配套的公用设施`设备和公共场地进行维修`养护及其他相关服务的活动。

第三条居住小区内的公用设施、设备和公共场地，由业主及房屋使用人共同使用与维护。

第四条居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。

第五条市房产行政管理主管本市物业管理工作。其主要职责是：（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章，制定相关管理制度、标准并组织实施；（二）负责物业管理企业的资质审查，核发资质证书；（三）制定行业规划，组织行业培训并进行业务指导；（四）对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导；（五）调解、处理物业管理活动中发生的纠纷；（六）依照本办法规定查处违法行为。

第六条建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会，应依照各自职责，对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。

第七条凡在本市市区（不含上街区）范围内的新建居住小区，应当实行物业管理，本办法施行前已经交付使用的居住小区，应当依照本办法规定逐步实行物业管理。

第二章业主自治管理

第八条新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上，已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时，市`区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会，选举产生业主管理委员会。

业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。

第九条业主代表大会由业主管理委员会负责召集，每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。

第十条业主代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主管理委员会成员；（二）监督业主管理委员会的工作，听取和审查业主管理委员会的工作情况；（三）决定有关业主利益的重大事项；（四）制定、修改业主公约，批准业主管理委员会章程；（五）改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。

第十一条业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。

业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。

第十二条业主管理委员会行使下列职权：（一）召集和主持业主代表大会；（二）制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约；（三）选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；（四）审议物业管理企业制定的年度管理计划，决定居住小区维修和管理服务的重大事项；（五）监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。

第十三条业主管理委员会履行下列义务：（一）维护业主的合法权益，接受业主的监督；（二）保护和改善居住小区环境质量；（三）接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导；（四）教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约；（五）支持物业管理企业落实有关管理工作；（六）调解业主与物业管理企业发生的纠纷。第十四条业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项，实行少数服从多数的原则。第十五条业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程`业主公约，不得与法律`法规`规章相抵触。违反前款规定的，市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章物业管理企业

第十六条申请成立物业管理企业应当具备下列条件：（一）有自己的名称、章程和组织机构；（二）货币注册资金不低于20万元；（三）有固定的办公、经营场所；（四）有与其所从事业相适应的专业技术及经营管理人员。

第十七条物业管理企业实行资质认证制度。成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。

第十八条物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。

第十九条物业管理企业的资质等级，由市房产行政管理部门实行年席审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩，可以升级或降级。

第二十条物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理：（一）房屋的维修与养护；（二）消防`电梯`机电设备、路灯、存车房（棚）、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护；（三）清洁卫生；（四）公共秩序；（五）业主管理委员会委托管理的其他事项。

第二十一条物业管理企业可在根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。

第二十二条物业管理企业接受委托后，享有下列权利：（一）依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度；（二）依照规定的标准收取管理服务费；（三）制止违反本居住小区物业管理规定的行为；（四）自主选聘专营单位承担专项经营业务。

第二十三条物业管理企业接受委托后应当履行下列义务：（一）根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理；（二）接受业主和业主管理委员会的监督；（三）组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务；（四）配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。

第二十四条物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章物业管理实施

第二十五条新建居住小区竣工后，开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料：（一）居住小区规划图、竣工平面图；（二）单位工程的建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）房屋产权明细表。

居住小区业主管理委员会成立后，市或区房产行政管理部门粒将前款规定的资料移交业主管理委员会。

第二十六条居住小区业主管理委员会成立前，由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。

新建居住小区交付使用后，开发建设企业应当按规定承担保修责任。