小产权房的类型包括集体建设土地上建造的房屋;宅基地上建成的房子;各类农业园或者养老院的别墅以及部分没有办证的二手房。购买小产权房的风险如下:拿不到正式的房产证,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除等。
购买小产权房面临法律风险
1、无法取得房屋使用权:违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。
2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。
3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。
4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。
5、可能被强制拆除或没收。
因此,二手房房小产权买卖合同一般情况下是被认定为是无效的,对买卖双方当事人不会产生法律效力。但是,如果是在集体组织内部买卖,则会被认定为有效。此外,购买小产权房会有许多法律风险,如可能被强制拆除或没收、不能办理房产证、没有质量保证等风险。
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十三条
经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
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购买小产权房有哪些风险和注意事项呢?海南在线咨询 2022-05-11购买小产权房的法律风险 (一)法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况: 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无
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购买二手房注意事项和风险湖北在线咨询 2021-07-071、卖方身份 务必要核实卖方身份,清楚卖房是不是真正的房屋产权人,可以要求卖家提供合法的证件,包括房屋所有证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。 2、房屋权属 房屋所有权证有可能作假,所以一定要到房管局查册核对真伪。并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外,还要注意是否存在依法被查封或转让,或以其他形式限制房屋所有权转让的情况,避免付款后房屋无法交付。建议购房者提前做好房屋产权调查。 3