赵学刚华中科技大学

一、租房券在我国实施的可行性

1．租房券的由来

租房券本身是一种代替现金结算的货币形式，优点是既能流通又能保持专用特性，准确资助到住房需要且不会被转向其他消费。

1973年，美国联邦政府开始试行一项实验性住房津贴项目(ExperimentalHosingAllowanceProgram，简称EHAP)，对12个城市的租房产提供租房券。1983年，美国华盛顿州设立了独立“租房券”项目，该项目由政府制定提供资助的标准，并允许承租户自己选择房租的花费。1998年，美国《质量住房和工作责任法案》设立住房选择租房券项目。该项目授权住房管理部门可在同一个缄市不同区域设定不同的支付标准，以适应不同区域房租的变化。租房券是美国对低收入者的重大资助项目，它不与任何具体建筑和开发工程相关，只是帮助低收入住户从市场获得私人的出租房。

2．租房券的优势

第一，资金专用。补贴直接用于住房困难户，避免租房现金补贴变成生活补贴，不增加货币流通压力。美国的相关政策规定，为收入低于地区平均水平80％的人群提供租房券，补贴幅度是市场房租与家庭30％收入之间的差额部分。

第二，住房可选。租房券能促进住房市场个人选择，允许租房券持有人根据自己喜好、上班路途远近，自由选择不同区域、位置的住房，也允许根据自己的条件选择高于或者低于政府补贴标准的住房，超出部分由承租户负担，节省部分保留下来可以后再用。

第三，减少投入。租房券由政府财政逐年发放，与投资建设廉租房相比，一次性投入少。2009年底，通过实施廉租房租金补贴政策，北京市投入资金2亿多元，共解决约1．9万户城市最低收入家庭的住房困难；新建廉租房投入38．5亿元，今年将新开工建设和收购廉租房4000套。对租金补贴与实物配租的两组数据进行比较，可见租金补贴投入相对较少。租房券与租金补贴的衍生关系，转换相对容易，能替代现金实现廉租房补贴功能，有助于减少政府投入。

第四，优化配置。调动社会力量，提供闲置房屋，可使廉租房住户利用社会房屋资源选择住房，并为房主提供了经济来源。出租房必须设施基本完备，在面积和质量方面符合相应规定，房主需同意住房管理部门对出租房进行检查和必要的登记，才可以收取租房券从政府管理部门兑换租金。同时，房主有权自主决定是否将房出租给租房券持有人。

第五，分散居住。分散低收入住户，避免形成新的贫困人群集中区，避免形成居住区歧视，减少社会问题。

第六，使用灵活。在我国现有户籍制度下，个人社会福利和社会保障都在户籍所在地，提供住房保障也是户籍所在地政府部门管理，享受廉租房的住户不能跨区域选择住房。目前，我国城市与城市间人口迁移频繁，如果采用租房券，在现有行政区域管理条件下，可以实现租房券持有人在本区域或跨区域选择住房。

第七，管理可控。与现金补贴相比，可控性增强，政府可通过发放和兑现进行有效管理，同时可弥补住房补贴被变成生活补贴的缺陷。当使用者收入改善后，不再符合廉租房条件规定，停止发放租房券便可，与实物住房配租比，退出机制简捷，更便于管理。

3．租房券的劣势

首先，从美国实施的情况看，租房券持有人不一定都能找到合适的住房，少数人有可能面临有券没房住的问题。在他们一时找不到房的时候，需要政府和社会进一步帮助。

其次，管理环节有所增加。需要对租房券申请者进行资格审查和发放管理，需要对符合要求的出租房屋及提供者进行评价和登记，也会使房主在办理兑换现金手续时感觉不便。

再次，社会认识问题。租房券使用时，政府补贴特征明显，出租房房主对租房券持有人的接受程度会有不同，有拒绝的可能。租房券持有人容易遭受社会歧视，包括房主的歧视，容易产生自卑感。

4．小结

租房券利用社会资源补充保障性住房供给，政府不需要对房屋建设投入，只需要发放补贴和进行管理，具有移动性和选择性，减少了租房券持有人在行政区外寻找住房的障碍，可有效解决当前运行过程中的一些弊端，缓解廉租房供给方面的不足，进一步完善我国现行廉租房制度。通过对租房券的分析，可以得出其优点比较突出的结论，在我国实施是可行的。

二、对我国实施租房券政策的建议

从我国廉租房现状看，租房券有利于缓解目前廉租住房供需矛盾，在我国逐步完善保障性住房体系的今天，从体制和财力方面已经具备施行租房券管理的社会基础和物质条件。应该说，实行租房券制度的时机已经基本成熟，政府应该考虑积极推行这一制度，并尽快制定出相关政策。为此，笔者对我国施行租房券政策提出以下五点建议。

第一，租房券可以在现行廉租房补贴管理体系中进行转换，由现金补贴过渡到租房券发放，可在不同区域设定不同的发放标准，以适应不同区域房租情况。标准设定为市场房租的正负10％范围内，允许租房券持有人在全国各地使用。

第二，由财政部、住房和城乡建设部等部门制定全国性租房券相关政策，租房券由财政部发行。地方政府向中央财政部按计划购买，购买租房券纳入地方政府保障性住房财政支出计划。地方政府担负本地区被补贴户的财政支出和租房券发放。

第三，租房券作为一种专用有价证券，不同于其他普通证券，是政府资金的使用，所以必须在政府房屋管理部门的监控和管理下运行。私产房要在管理部门的检验确认符合安全要求、达到使用要求后，才能作为廉租房房源。

第四，出租房主收取租房券后，到属地政府房屋管理部门兑换租金，在扣除相应的税金后领取出租房所得现金。可以通过税费方面的优惠政策，鼓励出租房主把房出租给租房券持有人。

第五，缩减并逐步取消实物配租，鼓励租房券持有人租住私人住房或政府公共租赁房。在租住公租房时，政府要给予租房券持有人优先照顾。