不能轻信开发商的口头宣传和承诺，买房前，须查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格，查验商品房项目的建设手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，决定买房时，须审慎签订商品房买卖合同。

我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。

目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大了销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。

然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，不符合法律规定，不受法律保护。

集体土地上建设的房屋可以购买吗法律后果如何

【案情简介】

帝王花园系某地一幢高级公寓，楼还没有盖好，开发商就在报纸上刊登广告，预售楼房。王某与售楼小姐联系之后，与腾飞房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾飞房地产公司以387万元人民币的价格，将帝王花园中一套三室一厅的公寓预售，面积为118平方米，楼层为8层，交房日期定为半年以后。10个月后，王某拿到了寓所的钥匙，对房屋质量和交房晚了四个月都有意见，但由于感到房价比别处便宜，也未向开发商提出任何异议。

王某认为既然预售的商品房已经交付给了自己，就持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。这时，房地产管理局的有关同志告诉王某，经调查，帝王花园系某生产大队与腾飞房地产公司合作开发的项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾飞房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。

王某找到腾飞房地产公司要求退房。腾飞房地产公司的销售人员告诉王某，买卖房屋的房款已用于帝王花园后期的建设，公司现不能退房；若王某要办权属登记，那王某自己需承担一笔费用。

王某未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

王某的律师认为，根据我国法律的有关规定，城市房屋产权的取得、转移、变更或他项权利的设定，应当依法登记。凡未登记的，房屋产权或他项权利的取得、转移、变更均无效。王某所购买的房子，由于办不了手续，事实上只能使用，不能处分。

【法律分析】

国家有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权才可有偿出让。所以，想利用这类土地开发房地产的开发商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。某些地方组织以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，实质是逃避交纳土地出让金的行为，将原本国家的财产攫取到了小集体的口袋里。

在商品房预售中，买卖合同签订后，合同自然有效成立，无疑也就具有了法律上的约束力，这时候，即使没有交付房屋，违反合同的约定给对方造成损失的，也应承担相应的民事责任。但是，由于房地产买卖是要式法律行为，在我国司法实践中，事实上是把登记作为不动产买卖合同生效的实质要件来对待的。在案件审理过程中，如果双方当事人意思表示真实，不动产的转让合同又符合法律规定的其他条件的，只要在一审诉讼期间补充办理了审批及登记手续的，可以认定合同生效。

由此不难看出，在集体土地上盖商品房屋，由于存在只有宅基地转让为国有才能取得产权、合法转让的问题，所以购房者在购买商品房时，一定要慎之又慎，购买前需要求开发商提供完备的各种有效证件，才可以放心购买。如果购房者陷入王某这种处境，虽可以向法院提起诉讼，但由于这类合作开发的房地产项目，最后有可能会形成开发商既无钱退房，又无钱交纳土地出让金的局面，最终受损的还是购房者的合法权益。

摘自《土地与房产管理法案例解析》

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条，严格规范农村集体土地确权登记发证行为：

结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。

对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。