网友咨询：

我于今年一月购买二手房一套，含自行车库一个，合同约定该车库为独立所有，如不是，售出方赔偿二万元整。我与售出方原约定4万元购房余款于5月1日前付清，同时他退还我两证及迁出户口，如果我逾期不交清余款每天要付千分之二的违约金。现经查实该车库为合用车库，无独立产权。我们就赔偿款达不成统一意见，售出方只愿意赔偿3千元。若一直无法达成共识，我未向卖方支付余款4万，属我违约还是卖方违约在先？请问我怎样做能最大限度保障自己的权益？

四川成都康健忠律师回复：

根据你的陈述情况，我认为对方应当按照合同约定赔偿你不能取得独立车库的损失;同时，你在与对方交涉的过程中如果没有证据留下来，则应当争取尽快解决纠纷，以免因对方主张违约金而使你遭受更多的损失。建议如果无法尽快协商解决，则应当当机立断聘请律师代理提起诉讼。

江西南昌郑吉敏律师回复：

你们是否在合同中约定房屋交付时间和产权过户时间，如果约定了，就按约定存在先后履行顺序;如未约定视为交付房款时同时履行。同时履行意味一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，因此也不存在违约在先的概念。

鉴于你的案件，如果有证据证明合同指向的车库无独立产权，你可以只支付2万元，并起诉要求对方强制履行过户义务。在支付2万元前或同时请律师发律师函或自己致函给对方，要求对方承担2万元违约金，并抵消房款。

一、违约金计算支付标准

1、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约（合同另有约定除外）。

2、租房合同中对违约金有约定（租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的）、则按约定的违约金比例支付。

3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6、租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。

7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约（合同另有约定除外）。

8、租房合同中对违约金有约定（租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的）、则按约定的违约金比例支付。

9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。