我国楼市问题的实质在于，过去一段时期内，由于市场约束和基础制度的缺失，房价快速地透支了这种上涨的潜力，积累了不可忽视的系统性风险。更为关键的是，造成了固化的不合理的利益格局，调控要触动既得利益集团的利益，就面临着诸多阻力。正因如此，单靠房价调控措施难以取得长期的实效，需要把房地产调控纳入经济体制改革的大范畴、大系统中，才能形成长效机制，才能清除痼疾。

国家统计局18日公布的数据显示，2013年12月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，而下降的仅有2个。业界人士分析，虽然去年底以来各地又在限购、限贷上加码，多个城市对房贷再度收紧并提升利率，但是调控效果仍不尽如人意。

客观地看，房价上涨既受土地成本升高、劳动力向城市转移等长期因素影响，又与空间布局不合理有关，这与教育、医疗等社会公共服务资源过度集中在大城市不无关系，比如说学区房的存在。

我国楼市问题的实质在于，过去一段时期内，由于市场约束和基础制度的缺失，房价快速地透支了这种上涨的潜力，积累了不可忽视的系统性风险。更为关键的是，造成了固化的不合理的利益格局，调控要触动既得利益集团的利益，就面临着诸多阻力。正因如此，单靠房价调控措施难以取得长期的实效，需要把房地产调控纳入经济体制改革的大范畴、大系统中，才能形成长效机制，才能清除痼疾。

去年10月，中共中央政治局在集体学习推进住房保障体系和供应体系建设时，提出将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。此后业界普遍预测，完善市场制度架构将成为房地产调控的主要思路。

而房地产这样一个与民生息息相关的市场，不仅仅有着市场经济的特点，还涉及到社会管理的范畴，因此公平应当是首要的准则。那么如何处理其与效率的关系?显然，如果只强调效率势必会形成一定的短板，在经济发展中表现为资源和要素向优势产业和经济发达地区流入，在市场上则表现为资源和产品向购买力更强的群体手中集中。但当发展到一定阶段后，这些短板的掣肘作用就会显现，比如，一边是众多工薪阶层买不起房的望房兴叹，一边却是黑灯寂静的大量空置房的存在，以及房叔、房姐等对住房资源的不合理占有。

这是因为，相对于一般的商品市场，房地产市场具有很多的特殊性。许多商品市场能够实现充分供给，比如农产品(000061,股吧)等，只要需求增加，供给就能短时间内增加，且能实现空间调配。但住房是不动产，与土地资源的先天性关联使其成为特殊的稀缺资源。其次，由于不动产的特性以及户籍制度的存在，不论是需求还是供给，房地产市场都不是全国统一的大市场，而是区域性分割的市场。

且住房分配货币化改革后，经过多年的运作，住房开始有了保值增值的功能，在过去的一段时期内甚至成为了投资品，成为部分资金的避风港。这种消费与投资交织的需求使得楼市形成了独特的供需关系，高收入群体的购买力会推高价格，而价格的升高又反过来形成新的需求，造成市场价格信号失灵，影响了市场配置资源的效率。这些特性决定了，楼市在发挥市场配置资源功能的同时，还必须依靠政府的宏观调控，来保障资源分配的公平。

事实上，住房投资属性的存在以及投资不动产的观念，必然会损害住房保障基本居住需求和居住权利的功能。我国正在大举入市并发挥作用的保障房机制，就是把保障性住房看作是准公共产品，把住房的保障部分看作是准公共服务。但是，保障房的需求仍远远超出供给，必须在商品房市场引入调控长效机制，才能解决供需结构性失衡的顽疾。比如，去年11月底，青岛(楼盘)第二批经适房和限价房公开销售后，仅过7天，就有8个保障房项目的申购家庭数量超出项目房源数。推出576套房源的青建宜昌(楼盘)新苑项目，申购家庭达2183户。

有专家建议，高房价实际上是经济领域中许多结构性矛盾的反映，因此必须把房地产调控与户籍改革、优化国土空间格局、收入分配制度改革等协调推进，需要在土地、财税、金融等各个环节进行市场基础制度的建立和修复，前提是市场信息的完备性，才能实现精准调控。

而一线城市与二三线城市房价的差距，在一定程度上反映出部分城市人口与资源环境的不相适应，所以房地产调控应当是新型城镇化中的一个组成，依靠产业布局优化和社会公共资源的均衡分配，引导人口有序流动，让更多的资源、人口和就业在大中小城市间合理配置，才能给高房价起到釜底抽薪的作用。

此外，市场信息的完备性是提升市场运作效率的前提，也是政府进行宏观调控的重要依据。目前国土资源部已明确表示将开展不动产统一登记，在很多人看来，其信号意义不仅在于将为房地产调控提供基础数据支撑，更重要的是，表现出了打破利益集团阻挠的决心。