伴随着天津REITs(房地产投资信托基金)方案近期有望获批的消息,REITs再次引起市场广泛关注和热议。从目前媒体披露情况看,天津REITs方案将采取比较保守的债券型形式,在银行间率先发行。即房地产商将物业委托给受托方(信托公司),并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品,在受益券到期时,委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。依托信托方式,展开REITs的试点,对渴望REITs已久的信托公司来说,显然是一个很大的利好。
自2008年末国务院工作会议提出金融“国九条”,明确发展房地产股权投资基金后,不论是在房地产市场上还是信托行业内,关于推出房地产投资信托基金的呼声此起彼伏。引入REITs有利于完善中国房地产金融结构,拓宽房地产企业和行业的融资渠道,并有效分散银行体系内的金融风险。尽管市场寄予很高的期望,但2009年中国式REITs并没有如期面市。个中原因既有相关法律、市场环境方面还不够成熟的制约,更有风险监管上的重重顾虑。最近,相继被披露的天津、上海REITs方案,均选择了障碍较小的债券型,先走银行间市场,面向有风险承受能力的机构投资者。这意味着REITs试点的方向已定,进入实际操作阶段后,REITs可能随时呼之欲出。
在房地产融资中,信托业的地位举足轻重;而房地产投资也是信托公司的三大支柱业务之一。近几年来,由于房地产市场几度遭遇宏观调控,在资金链紧张的情况下,开发商往往大量转道信托融资,更带来房地产信托市场多次出现爆发性增长。但是,正因为房地产信托基本上是在政策夹缝中生存,因此日子实际上并不好过。一方面,经常受到监管政策的限制困扰;另一方面,房地产信托多为单一项目融资,不仅效率不高,也不利于提高信托公司的资产管理能力。因此,发展REITs,以基金化的投资组合取代现在的单一项目融资为主,是房地产信托市场的发展趋势,在业务空间不断被挤压、监管部门反复要求提高自主管理能力的情况下,也有利于信托公司自身业务的拓展和自主管理能力的提高。
在2010年银监会非银行机构监管会议上,相关负责人指出,要适度支持REITs,解决制度缺失,针对信托公司经营特点和风险状况,在不放松风险监管的前提下,适度支持信托公司开展房地产投资信托基金业务;并透露除配合人民银行草拟房地产投资信托基金相关制度外,银监会已开始制定和修订相关配套制度和标准。此外,今年银监会将继续实行去年有关支持信托公司发展的政策,加大力度支持信托公司创新产品,积极推动创新业务发展,努力提高信托公司自主管理能力;并将加大对信托登记、信托产品流通、标准化等问题的调研力度。
实际上,对REITs充满热情的信托公司,早在2008年就已经开始进行相关方面的理论研究和实际项目的推进。不少信托公司近年来不断在房地产信托领域加大业务创新,尽管目前各信托公司的房地产信托产品仍然以单一项目融资为主,但房地产信托已经出现基金化运作趋势,逐渐向着准REITs方向发展。归纳起来,这些创新包括这样几个方面:一是进行股权投资,把房地产信托产品的回报和项目的真实收益挂钩,或者把信托产品的收益水平和未来房产销售价格挂钩。二是进行房产类特定资产收益权信托。信托资金运用主要是购买特定房产资产的收益权,通常以成熟物业作为标的,以租金作为主要还款来源,采用抵押方式设置担保,通过收益权的回购或者转让完成信托计划的退出。三是进行基金化运作。基金化运作的信托产品仍然属于私募,但是借鉴了REITs的设计原理,先募集资金建立资金池,然后再投向项目,发行规模大,期限达到3年至5年,采用组合投资的方式投资于多个项目。
信托以其制度的优势在REITs上大有可为,信托公司对参与REITs也有太多的期待。虽然目前只有少数两家信托公司获得了REITs的试点资格,但来自方方面面的讯息显示,已有不少信托公司已经开始了REITs的研发和推广工作,并把其作为业务创新和业绩增长的战略性产品,进行重点培育,并积极进行项目和市场的调研及准备工作。
参与REITs,对信托公司是机遇,更是挑战,从产品的设计、开发到销售,是一个全新的业务流程;而能否成功发行REITs,并给REITs持有人带来合理的回报,则更是新的考验。虽然被认为将首先面市的天津REITs方案,距离真正的REITs尚有距离,信托业何时才能享受到REITs产品创新也还并不确定,但业内普遍认为,这一试点符合国情,也给信托公司房地产业务的拓展带来了很大空间。今后随着试点的不断推进,从保障性住房到商业地产,市场前景会越来越广阔。
据兴业证券的测算,美国在1985年至2000年的复苏稳定期,REITs占GDP比重一直保持在0.4%左右,而在发展期曾达到1.15%。按我国目前经济总量计算,则REITs产品的合理空间在500亿元至3000亿元。客观地说,如果天津REITs方案能按市场预期在近期正式启动,将会令REITs试点大大提速。但在发展初期,预计未来几年内REITs发展规模应当有限。但是,从2008年REITs第一次被明确提出,到今年终于破冰在即,这个诱人的前景已经展现在了人们的面前。
-
REITs呼之欲出控制风险仍为主导
198人看过
-
REITs最后赛跑:银监会欲借REITs扶持信托公司
418人看过
-
本土REITs呼之欲出:境外房地产信托市场看好国内商业物业
126人看过
-
审计委员会制度呼之欲出
412人看过
-
中国的保险经纪人呼之欲出
374人看过
-
REITs的孕育机构信托公司极有可能出局
217人看过
信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。 信托融资的流程为接受融资方提供的项目信息;业务人员根据项目方提供的信息,判断其是否具有可操作性;然后项目审批、尽职调查、进行总结分析,做出判断;... 更多>
-
-
股东欲退出有限责任公司怎么办陕西在线咨询 2023-01-031、股东之间转让股权的,其他股东可以享有优先购买权。 2、将股权转让给股东之外的人,必须征得其他股东过半数的同意,其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。 3、《中华人民共和国公司法》 第七十一条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同
-
股东之间债务由公司出来担保有效吗新疆在线咨询 2023-01-25《公司法》不禁止公司为股东提供担保,但要经法定程序进行担保。如果公司为股东之间的股权转让提供担保,就会出现受让股权的股东不能支付股权转让款时; 由公司先向转让股权的股东支付转让款,导致公司利益及公司其他债权人的利益受损,形成股东以股权转让的方式变相抽回出资的情形,有违《公司法》关于不得抽逃出资的规定。
-
公司项目变动而而流动之后原公司需要承担责任吗黑龙江在线咨询 2022-03-22在某个地方工作时间长了,对工资、工作时间、工作任务等容易产生厌恶,劳动者想要辞职,公司以工作项目未完成不同意其辞职。这时候受到优厚待遇诱惑而擅自跳槽到新公司,对原公司项目造成瘫痪,跳槽员工该怎么赔偿? 首先我们要了解擅自离职造成损害,谁负责赔偿? 原公司不给辞职由跳槽员工和新公司共同赔偿,需要赔偿原公司遭受的损失。只要新公司招用了未与其他单位解除劳动合同的劳动者,且因此造成了经济损失,就应当承担连
-
有限责任公司股东欲退出,其他股东如何处理宁夏在线咨询 2022-10-181、股东之间转让股权的,其他股东可以享有优先购买权。 2、将股权转让给股东之外的人,必须征得其他股东过半数的同意,其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。 3、《中华人民共和国公司法》 第七十一条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同