伴随着天津REITs（房地产投资信托基金）方案近期有望获批的消息，REITs再次引起市场广泛关注和热议。从目前媒体披露情况看，天津REITs方案将采取比较保守的债券型形式，在银行间率先发行。即房地产商将物业委托给受托方(信托公司)，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。依托信托方式，展开REITs的试点，对渴望REITs已久的信托公司来说，显然是一个很大的利好。

自2008年末国务院工作会议提出金融“国九条”，明确发展房地产股权投资基金后，不论是在房地产市场上还是信托行业内，关于推出房地产投资信托基金的呼声此起彼伏。引入REITs有利于完善中国房地产金融结构，拓宽房地产企业和行业的融资渠道，并有效分散银行体系内的金融风险。尽管市场寄予很高的期望，但2009年中国式REITs并没有如期面市。个中原因既有相关法律、市场环境方面还不够成熟的制约，更有风险监管上的重重顾虑。最近，相继被披露的天津、上海REITs方案，均选择了障碍较小的债券型，先走银行间市场，面向有风险承受能力的机构投资者。这意味着REITs试点的方向已定，进入实际操作阶段后，REITs可能随时呼之欲出。

在房地产融资中，信托业的地位举足轻重；而房地产投资也是信托公司的三大支柱业务之一。近几年来，由于房地产市场几度遭遇宏观调控，在资金链紧张的情况下，开发商往往大量转道信托融资，更带来房地产信托市场多次出现爆发性增长。但是，正因为房地产信托基本上是在政策夹缝中生存，因此日子实际上并不好过。一方面，经常受到监管政策的限制困扰；另一方面，房地产信托多为单一项目融资，不仅效率不高，也不利于提高信托公司的资产管理能力。因此，发展REITs，以基金化的投资组合取代现在的单一项目融资为主，是房地产信托市场的发展趋势，在业务空间不断被挤压、监管部门反复要求提高自主管理能力的情况下，也有利于信托公司自身业务的拓展和自主管理能力的提高。

在2010年银监会非银行机构监管会议上，相关负责人指出，要适度支持REITs，解决制度缺失，针对信托公司经营特点和风险状况，在不放松风险监管的前提下，适度支持信托公司开展房地产投资信托基金业务；并透露除配合人民银行草拟房地产投资信托基金相关制度外，银监会已开始制定和修订相关配套制度和标准。此外，今年银监会将继续实行去年有关支持信托公司发展的政策，加大力度支持信托公司创新产品，积极推动创新业务发展，努力提高信托公司自主管理能力；并将加大对信托登记、信托产品流通、标准化等问题的调研力度。

实际上，对REITs充满热情的信托公司，早在2008年就已经开始进行相关方面的理论研究和实际项目的推进。不少信托公司近年来不断在房地产信托领域加大业务创新，尽管目前各信托公司的房地产信托产品仍然以单一项目融资为主，但房地产信托已经出现基金化运作趋势，逐渐向着准REITs方向发展。归纳起来，这些创新包括这样几个方面：一是进行股权投资，把房地产信托产品的回报和项目的真实收益挂钩，或者把信托产品的收益水平和未来房产销售价格挂钩。二是进行房产类特定资产收益权信托。信托资金运用主要是购买特定房产资产的收益权，通常以成熟物业作为标的，以租金作为主要还款来源，采用抵押方式设置担保，通过收益权的回购或者转让完成信托计划的退出。三是进行基金化运作。基金化运作的信托产品仍然属于私募，但是借鉴了REITs的设计原理，先募集资金建立资金池，然后再投向项目，发行规模大，期限达到3年至5年，采用组合投资的方式投资于多个项目。

信托以其制度的优势在REITs上大有可为，信托公司对参与REITs也有太多的期待。虽然目前只有少数两家信托公司获得了REITs的试点资格，但来自方方面面的讯息显示，已有不少信托公司已经开始了REITs的研发和推广工作，并把其作为业务创新和业绩增长的战略性产品，进行重点培育，并积极进行项目和市场的调研及准备工作。

参与REITs,对信托公司是机遇，更是挑战，从产品的设计、开发到销售，是一个全新的业务流程；而能否成功发行REITs，并给REITs持有人带来合理的回报，则更是新的考验。虽然被认为将首先面市的天津REITs方案，距离真正的REITs尚有距离，信托业何时才能享受到REITs产品创新也还并不确定，但业内普遍认为，这一试点符合国情，也给信托公司房地产业务的拓展带来了很大空间。今后随着试点的不断推进，从保障性住房到商业地产，市场前景会越来越广阔。

据兴业证券的测算，美国在1985年至2000年的复苏稳定期，REITs占GDP比重一直保持在0.4%左右，而在发展期曾达到1.15%。按我国目前经济总量计算，则REITs产品的合理空间在500亿元至3000亿元。客观地说，如果天津REITs方案能按市场预期在近期正式启动，将会令REITs试点大大提速。但在发展初期，预计未来几年内REITs发展规模应当有限。但是，从2008年REITs第一次被明确提出，到今年终于破冰在即，这个诱人的前景已经展现在了人们的面前。