在市场经济条件下，房地产的担保和用益功能越来越被人们予以重视和发挥，房地产所有人往往会在所有权之上设定诸多的权利，最重要的有两种，即担保权和租赁权。对此类涉及第三人权利的房地产的执行，要充分考虑到担保权和租赁权的特性。

一是对被执行人已设定抵押的房地产的执行。执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行是无益执行，应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。

二是对被执行人已出租房屋的执行。法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。

一、先抵押后租赁怎么处理

如果房产在抵押之前就已经出租出去了的话，那么房屋的承租人对该房屋就拥有优先购买权，承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，抵押权人也不能解除原租赁关系，这时就容易引起纠纷。为了避免纠纷的产生，抵押人如果要将已经出租的房屋抵押的话，必须将房屋已出租的事实告知抵押权人，否则将承担赔偿责任。

出租人将已出租的房屋设定抵押后，将会成为抵押权实现的一种负担。一方面，在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果抵押人与抵押权人达成协议，债权人以折价方式实现抵押权，则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，那么，根据买卖不破租赁的规则，抵押权人不能解除原租赁关系，将房屋用作他用。另一方面，在债务履行期届满债务人无力还债时，如果债务人将房屋变卖或者拍卖，按照买卖不破租赁的规则，在房屋交易完成后，租赁关系将继续存在，这必然会降低抵押物的交换价值，从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍，因此，抵押人将已经出租的财产设定抵押时，应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害，抵押人应负赔偿责任。