银行房产抵押贷款对抵押的房产主要从三个方面进行考察:

一.房龄，一手房20年，二手房15年;

二.房产权属问题，需要是产权清晰，证件齐全并征得该房产全部权属人书面签字同意抵押的证明的房产;

三.房产的变现能力，需要根据房产的地理位置、楼层、朝向、周边配套等方面进行综合判断，变现能力低的房产银行会直接拒贷。

一、商住两用房的产权是多少年

商住两用房的产权一般是五十年。商住两用的房子的土地性质一般是综合用地，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地七十年；

2、工业用地五十年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；

5、综合或者其他用地五十年。

一、50年产权住宅与普通住宅项目的主要区别如下：

1、未来使用费用不确定。50年产权住宅如按公建用途规定，水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。普通住宅则是按照当地相关部门确定的住宅价格标准；

2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳；

3、贷款条件的限制。50年产权住宅可采用银行贷款的方式，普通住宅大多不能申请公积金贷款；

4、建设标准不同。50年产权住宅针对人防和消防等建设标准较高，普通住宅则满足不同的类型相关要求，如：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下，因为各地的原因对其定义也不同，划分标准可按当地情况确定。

二、商住房抵押贷款条件如下：

1、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物；

2、不接受评估现值在10万元以下的房产作为抵押物；

3、已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况；

4、具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；

5、抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款或授信期限加房龄，原则上不得超过30年；

6、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。

综上所述，商住两用房的产权一般是五十年。五十年产权房与普通住宅的区别有四点。商住房的抵押条件包括六项，要同时符合才可以抵押。

二、哪些房屋不能办理房贷抵押？

1、公益用途房屋；根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

2、小产权房；小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。

3、未结清贷款的房子；已经办理过一次抵押贷款的房屋不一定还能再次抵押。

在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。

4、房龄太久、面积过小的二手房；银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

5、未满5年的经济适用房；未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。

6、部分公房；如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。

7、文物保护建筑；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

8、违章建筑；违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9、权属有争议的房子；权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

10、拆迁范围内的房子；已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。