最近讨论了中国房地产泡沫的再次出现、资产泡沫的抑制以及热点城市新一轮调控的出台。那么，房价会不会上涨？房子还能买吗？什么决定了房价？在预测“房价会不会上涨”之前，我们首先要了解“什么决定了房价”。商品房供求：住宅需求与投机需求、商品属性与金融属性

与所有商品一样，商品房的价格是由供求关系决定的。供应过程也是商品房的生产过程，包括买地、新建、竣工、库存等。供给以需求为导向，所以我们关注需求。

商品房需求包括住宅需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。住房需求主要与城市化、居民收入和人口结构有关，反映了商品房的商品属性。投机性需求主要与货币供应量和低利率有关，反映了商品房的金融属性。在过去的几十年里，中国的房价持续上涨。有一些根本性的支持：经济快速增长，城市化快速发展，居民收入持续增长，20-50岁购房人数不断增加，家庭小型化。

然而，从2000年到2016年，特别是2014年到2016年，物价上涨的幅度远远超出了城市化、收入增长等基础数据所能解释的范围。城市化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分则取决于货币过剩。

3和金融属性的驱动力：货币的过度发行和低利率

美国、日本和中国的经验表明，货币和金融政策往往导致房地产市场剧烈波动、低利率和货币过快增长，而所有房价的峰值和房地产市场的崩溃都与货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国和1991年的日本。

利率政策调整导致房地产市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫始于2001年，当时美联储的低息政策受到刺激。在此期间，低利率刺激抵押贷款大幅增加，导致房地产泡沫。随后，美联储连续加息刺破了美国房地产泡沫。从2004年到2006年，美联储连续17次加息，累计加息4.25个百分点，直到2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10大中城市房价在2006年6月达到历史高位后开始下降，表明美联储的利率水平有所下降利率政策是美国房地产泡沫的主要原因。

利率政策调整导致楼市大幅波动：日本。1986年至1987年，日本央行连续5次降息，将央行贴现率从5%降至2.5%，这不仅是日本历史上最低的，也是当时世界上最低的。日本央行维持了两年的低息政策。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，这体现在地价的快速上涨上。与美国类似，日本央行随后加息，刺破了日本房地产泡沫。连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市的地价也开始了长达15年的连续下跌。

利率政策调整导致楼市大幅波动：中国。2008年以来，我国经历了2009年、2012年、2014-2016年的三轮房价上涨周期，均与降息和货币供应量增速加快有关。在这三轮房价上涨周期中，政策试图通过放松货币金融环境来刺激房地产增长。是什么创造了过去几十年房价只涨不跌的神话？

1。是什么创造了过去几十年房价只涨不跌的神话：城市化、家庭收入和货币过度增长根据货币数量方程MV=PQ，货币供应量的增长率继续超过名义GDP的增长率（生产活动所需的资金），这将推高资产价格。商品房具有很强的保值增值的金融属性，是消化过剩资金最重要的资产池。

在过去的几十年里，房价一直在不断上涨。一部分可以用城镇化、居民收入等基础数据（居民需求、商品属性）来解释，另一部分可以用货币过度发展（投机性需求、金融属性）来解释。这两个因素共同创造了中国房价只涨不跌的神话。随着我国城镇化速度、居民收入增长和m2gdp超过美国、日本等主要经济体，我国房价涨幅居世界第一。

2。2015-2016年房价飞涨的根本原因是低利率和超发货币。自2014年930新政和1121降息以来，房价开始了新一轮的上涨。2015年，随着新政和下半年的出台，房价开始大幅上涨。

货币的过度发行导致房价的上涨远远超过GDP和居民收入。2015年，m2gdp达到6.9个百分点，近十年货币超支程度仅次于2009年，也大大超过了历史平均每年2.8个百分点。

事实上，近年来中国房价的大幅上涨只是世界的一个缩影，美国、欧洲和日本的资产价格也屡创新高。2008年国际金融危机以来，全球各国央行的货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策得到了充分发挥，但经济和通货膨胀仍处于低迷状态，而资产价格却屡创新高。伯克在2008年想出了避免大萧条的方法。2014年**glitz提出我们避免了大萧条，但却陷入了大萧条。

3。房价会上涨吗？房子能买吗？

根据前面的分析，对未来房价走势的判断可以转化为对未来城市化、居民收入和货币政策的判断。如果中国能进一步推动改革开放取得成功，目前的城镇化率将达到56.1%，未来还有10个百分点以上的空间，新增城镇人口约2亿。如果中国能够改变经济增长速度，居民收入有望改变。

值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，城镇居民家庭平均拥有一套住房，住房趋于饱和。但由于人口流入、高端产业、公共资源丰富等原因，区域差异明显，三四线城市库存偏高，一二线城市供需缺口较大。

2。关键在于货币紧缩

如果未来继续通过释放货币来支撑经济，利率会继续创出新低，货币会继续超发，那么房价会继续创出新高。相反，房价可能会见顶。当前，货币政策再度放松的空间正在逐步打开。未来，货币政策可能由主动放水转向隐性宽松。

政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京出台新的房地产调控政策。

一轮房价上涨和需求释放周期平均需要18个月左右，2014年底开始的一轮房价上涨周期即将结束。

考虑到上述因素，短期内，预计未来房价将缓慢上涨。然而，区域差异将是明显的。中期来看，公共资源丰富的核心区和将受益于产业人口转移的郊区最具吸引力。