1.成本模式下的转换

核算要点：对应结转，不产生损益。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：

“固定资产”或“无形资产”对应“投资性房地产”;

“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧(摊销)”;

“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。

不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。

2.公允价值模式下的转换

这种转换方式下，通常公允价值和账面价值不一致，会产生差额。借记账户以公允价值入账，贷记账户以账面价值结转，之间的差额处理思路总结如下：

(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产

[投资性房地产→非投资性房地产]

无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理：

借：固定资产(或无形资产)(投资性房地产的公允价值)

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动(或借记)

公允价值变动损益(或借记，金额倒挤)

2)自用土地使用权、固定资产、存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

[非投资性房地产→投资性房地产]

转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。

借：投资性房地产――成本(转换日的公允价值)

累计折旧(或累计摊销)

固定资产减值准备(或无形资产减值准备)

公允价值变动损益(或贷记“资本公积――其他资本公积”)(差额，倒挤)

贷：固定资产(或无形资产)

待该项投资性房地产处置时，将因转换计入资本公积的部分转入当期“其他业务收入”科目。

小结：非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益;投资性房地产转为非投资性房地产时，不论公允价值是否高于账面价值，差额均计入公允价值变动损益。