如今，对普通百姓来说，房子是一生中最大的支出项目，不但要倾其所有，往往还要背负沉重的房贷，假如在购房过程中遭遇纠纷，那可不是一般的添堵!

日前，记者采访了一位擅长代理房产纠纷的资深律师姚某玲，在多年的执业生涯中，姚律师阅历了众多的问题房子，透过其代理的几起典型案例，会诊当前房产买卖中存在的热点问题，也许会给购房者提个醒儿。

问题一

一女图二嫁

2009年五一刚过，张先生便心急火燎地找到姚律师。原来，2008年4月中旬，他在市区西部定购了一套房子，交了5万元定金，总房价为52万元。合同上约定：张先生应在当年5月10日前将一半房款交上，其余一半办理公积金贷款。张先生好不容易将房款凑齐，去交款时，售楼小姐却告诉他：这套房子不卖了，可以把收取的定金退给你。问及原因，售楼小姐说：经理不让卖。事后经多方了解，他得知这套房子被开发商加价后又卖给了其他人。张先生很气愤：如果是我买房的违约，5万元的定金就要不回来了;而今，开发商违约，只是退还定金，再没有其他任何损失;这很不公平。他想打官司，但由于房产商另卖他人的证据无法取得，只得由开发商同意补偿1000元了事。

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当前，商品房一女二嫁或一女多嫁现象屡见不鲜。不仅给购房者造成了重大经济损失，而且加大了房屋交易风险，给社会带来了一定的不稳定因素。因签订合同与拿到房产证之间存在一定的时间差，这就给开房商一房二卖或多卖提供了可乘之机。为此提醒购房者注意：

一是增强维权意识，在订立合同前，要认真审查房产商的资质，查明房屋是否具备预售资质，并尽量在合同中详细约定一房二卖的违约责任，加大开发商的违约成本，督促其履行合同。

二是在订立合同后，应及时向登记机构申请预告登记。目前，这是防止一房两卖现象最好的措施。一旦发生问题，也能够得到法律上的支持，避免产生重大损失。

问题二

到期不交房

2008年，姚律师作为仲裁委的仲裁员，曾经仲裁过2起逾期交房违约纠纷案件：2004年，两位当事人在市区各购买了一处楼房。合同约定当年10月份交房，可是，房子一直拖了1年后，即到了第二年年底才交付使用。房产证的办理更是一拖再拖，一直到2008年也没有办出房产证。

两位当事人一气之下，依原合同约定申请仲裁，请求支付逾期交房和逾期办证的违约金达5万多元。仲裁过程中，开发商承认逾期交房，最后经协商，开发商支付了一定的违约金，双方才握手言和。

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现实生活中，如果开发商不能从银行获得贷款或者房子卖得不好，很容易出现逾期交房的情况。对此，购房者可从三方面入手防范风险：一、签订合同时，慎重对待逾期交房违约条款，规定得尽可能完善和容易操作。二、一旦发生开发商逾期交房，购房人可与开发商进行协商，根据实际情况要求开发商承担违约责任并选择解除合同或继续履行合同。三、如双方协商不成，可按照商品房买卖合同约定或法律规定向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁，以维护自己的合法权益。

问题三

办证遥无期

房子住进去了，别以为一切就万事大吉了，还有烦心的事———如迟迟办不出房产证。市区的李女士曾在2004年初，以35万元的价格购买了市区一套楼房。当年底，房屋交付使用，可是房产证却一拖再拖，直到2008年底，开发商才给她办理出房产证。2009年初，李女士将开发商告上法庭，要求开发商承担逾期办证违约金。庭审中，开发商主张，该小区系旧城改造项目，政策因素及手续复杂等原因，影响了房产证的正常办理，请求法庭依法减免违约金。

法庭经审理认为，按照双方合同约定，开发商应于2005年6月1日前办理房产证，但直至2008年底才履行该义务，构成违约，开发商应按合同约定的日万分之二计付逾期办证违约金，最终判决支持了李女士的诉讼请求。

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近年来，因迟延办证引起的诉讼已成为房地产案件中数量较多的一类。又因为涉及面广，往往一个小区几百户同时起诉，形成集团诉讼。也有些老百姓不愿意打官司，而采取集体上访的形式，引发社会的不安定因素。对于逾期办证现象，姚律师建议：一、在签订购房合同时，关注细节，防患未然。对格式合同中有失公平的条款及时提出并修改，必要时可要求签订附加条款;同时，对逾期办证违约金比例、办证期限等明确约定，避免后期出现纠纷时，依据不足，难以维权。二、发生纠纷时，可通过诉讼等方式，追究开发商的违约责任。法律规定：由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

问题四

名实不相副

方先生几年前购买了一套网点房，房产证上的面积是1100平方米，方先生对此没有丝毫怀疑。2008年，因某种需要，房管局对该房进行测绘，确定该房实际面积仅为980平方米，比原来整整少了120平方米。方先生去找开发商，开发商不予理睬。无奈，方先生起诉到法院，请求开发商退还多收的房款。目前，该案正在审理过程中。

而市民林先生则在我市东郊一小区购买了一套连体别墅。开发商承诺院子面积120平方米，结果楼盖好后一看，院子只有承诺面积的一半大小，严重缩水。

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对于房屋面积缩水问题，法律规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。买受人如发生面积与合同约定不符问题，可按照最高人民法院的上述规定主张权利。

上述两名当事人遭遇的是面积缩水情况，而王先生购买一套楼房则遭遇了质量陷阱。盼望已久的交房通知终于来了，王先生拿到钥匙后，迫不及待去看房，结果大失所望：墙皮脱落、电线外露，缝隙很大、屋面渗水王先生把情况反映给开发商，开发商置之不理，至今问题没解决，房子也无法装修。

律师析法>>>

对于房屋质量问题，法律规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房者请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，卖房者应当承担修复责任;拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房者可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由卖房者承担。买房人遭遇房屋质量问题，可按照上述规定主张权利。