购房者未能获得银行贷款时能否解除合同，须区分情况来看。

（一）如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的，例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准，买房人可以解除合同；

（二）如因买房人的原因，例如买房人没有积极办理贷款，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买房人则不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任；

（三）如果是因银行政策变化，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20％即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的30％，致使买房人未能获得银行贷款的，则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方，买房人有权解除合同，并且无需承担违约责任。

二套房贷新政细则不明问题诸多购房者难“安心”

买房对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？买房360将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。

买房360栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待大家的积极参与。

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二套房贷新政细则不明问题诸多购房者难安心

关于二套房的严格执行，已经不是第一次重申。在实际操作中，二套房是不是一定要与投资或投机画等号，却极富争议。从新政的定位来看，是为了打击投资，遏制房价。然而，随着政策的推出，也不断的涌现出种种问题，不免让人质疑二套房贷政策调控的实质意义。

改善型住房界定模糊继承也算二套房倍感不平

案例：王先生的父亲原有一套住房，其前年去世后，继承了这套房。现在，王先生的爱人新买了一处住房，他知道国家有鼓励首次购房的优惠政策，却在申请优惠时得知，他爱人新买的住房不能享受这个优惠。王先生咨询了县里的房管部门，他们的解释是，夫妻双方一方有房，另一方名下无房产者，欲购新的住房，则不能享受首次购房的优惠。王先生非常不解，难道家里有房再购房，尽管从未购过房也不能算首次购房吗？

点评：在二套房界定上，国十一条的口径明显更严，明确将配偶及未成年子女纳入二套房评价体系。据一名股份制银行信贷部主管表示，原来以户（家庭）为单位的界定标准，主要是指夫妻，现在将未成年子女也纳入其中，监管标准明显严格了。

目前，二套房的界定仍是一个理不清的局面。比如从父母处继承或者本身就有无贷款住房，再购房算第几套；原来的房贷已经还清，再购房是否算作第二套；异地拥有房产，再购房算第几套

二套房贷政策一刀切改善型需求置业茫然无措

案例：舒小姐早在两年前就购置了一套小户型，如今随着宝宝出生，60多平方米根本不够用，改善用房成为当务之急。我们家人均住房面积小于33．4平方米，符合改善住房条件，再购买普通住房时可以两成首付了。然而，十几天后，最新出台的国11条对二套房一刀切四成首付的做法，这样的政策让她倍感压力，一下子没了方向。

点评：在购房置业的过程中，像舒小姐这样的例子不在少数。然而二套房贷新政对二套房首付40％进行了明确，可以说把这部分人一刀切出了优惠行列，无疑把这部分人群推向了两难之地。

从2009年二套房政策的执行情况来看，除依照规定对家庭人均居住面积低于当地人居平均居住水平的可以比照首套住房贷款政策执行外，个别银行在实际操作时对借款人名下有唯一一套贷款购房且已结清并出售的，或者是还贷期间月还款纪录良好的，在利率上给予适度照顾，提供基准利率或下浮优惠利率，这样对于有置业升级需求的借款人来说也比较合理。

而此次二套房贷新政中对于贷款利率只提到严格按照风险定价，未有细则定论让人茫然，不免让人质疑此政策似乎背离了打击投资、遏制房价的初衷。

二套房新政执行细则含糊钻空子事件层出不穷

案例：记者暗访各家银行时，据工作人员透露，首套房定义各家银行操作可能不同，于是各地利用首套房政策钻空子的事件也层出不穷。譬如：把多套房产写在无房贷记录的购房者名下，同时向多家银行申请房贷，利用银行放贷的时间差来贷款；利用目前在华外资银行未和央行个人征信系统对接，在接受贷款申请时查不到客户以往信用记录，而在外资银行申请房贷；将多人户口迁到目前已有住房名下，造成已有住房人均面积低于当地平均水平的假相，而去申请改善型住房优惠方式众多，此类钻空子的事件可谓层出不穷。

点评：事实上，早在2007年9月，央行、银监会在宣布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时，就明确了对二套房贷首付40％以上的规定。不过，受金融危机影响，上述政策并未被商业银行严格执行。我们相信如果此次银行严格执行这一政策，将大大抑制投机购房需求，但也依旧存在很多人口中所说的，银行放贷是赚钱业务，自然也就睁一只眼闭一只眼，放松了首套房限定，让人钻了政策空子。这样的矛盾。

编者小结：尽管二套房贷政策的初衷很美好，但是由于其定义模糊，操作有诸多漏洞；认真贯彻国办11条的精神，如何让购房困难的普通百姓，真正享受首次购房的实惠，让投机炒房者受到约束，仍需进一步探索。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。