全方位聚焦个人住房贷款利率上调新政策全方位聚焦个人住房贷款利率上调新政策

中国人民银行决定，自3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,并建议提高最低首付款比例。

据悉，这是继去年10月29日调高存贷款基准利率后央行的又一次加息举动。该政策都有哪些具体规定，它将对房地产市场和老百姓产生什么影响？记者昨日就此采访了相关人士。

■公积金贷款利率同时上调

“事实上，此次贷款政策调整，不仅包括商业银行自营性个人住房贷款，还包括公积金个人住房贷款。”在采访中，省建行有关人士介绍说，公积金个人住房贷款年利率统一上调了0.18个百分点，1年-5年期贷款年利率从3.78%上调至3.96%，5年以上贷款年利率由4.23%上调至4.41%，上调幅度略低于自营性个人住房贷款利率。

■房贷利率上调后分为五档

据悉，此次政策调整前，商业银行自营性个人住房贷款利率分为两档：五年以下(含五年)利率为4.95%，五年以上年利率为5.31%。调整后的利率回归同期贷款利率水平，利率分为五档：6个月以内的贷款，利率为5.22%；1年期贷款，利率为5.58%；一至三年(含三年)期贷款，年利率为5.76%，调高0.81个百分点；三至五年(含五年)5.85%，调高0.9个百分点；五年以上6.12%，调高0.81个百分点。

“个人住房信贷一般都是5年以上中长期贷款。可以说，利率平均上调在0.8个百分点以上。”业内人士在接受记者采访时说。

■各商业银行可能采用下限利率

此次央行个人住房贷款利率调整实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，在下限以上，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规划。在浮动幅度内，我省各商业银行将采取怎样的利率呢？

“商业银行将考虑实际风险状况、省内地区差异、房价上涨幅度及个人资信程度等因素，来确定个人住房贷款的最终利率。”在采访中，省建行和省工行专业人士介绍说，实际上，由于目前个人住房贷款仍属优质贷款，从银行间竞争的角度考虑，各行采取下限利率的可能性和覆盖面较大。

以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行利率5.31%提高0.20个百分点。

■利率执行日期以放款日为准

央行规定，自3月17日起调整个人住房贷款利率，此前已签订贷款合同的客户，其贷款利率如何执行呢？建行有关人士介绍说，利率的执行以放款日为准，放款日即起息日。即使此前已签订贷款合同的客户，如合同中约定的放款日为3月17日及以后，也将执行调整后利率。但在3月17日前已放款的客户，银行一般按年度调整，自明年1月1日起再按调整后的新利率执行。

■首付款成数视具体情况而定

此次央行规定，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

对此，我省银行专业人士认为，首付款比率要视具体楼盘和客户情况而定。省工行有关人士介绍说，工行一直执行个人资信评级制度，即使是同一个楼盘，也不是所有客户都能够取得最高八成的贷款，有的可能要远远低于八成。因此，此规定在实际操作中影响不大。

■心理影响将大于涨幅影响

此次调整后，按揭贷款客户月供将增加多少呢？业内人士介绍说，实际还款不会增加太多。

以10年期20万元的房贷为例，调整前利率为5.31%，每月需归还银行贷款2151.74元。调整后利率为6.12%，每月需归还银行贷款2232.48元，每月多还80.74元。如果银行对借款人实行5.51%的优惠利率，每月的还款额为2171.51，仅需多还19.77元。

相比之下，此次政策调整对购房者的心理影响可能会更大。业内人士接受记者采访时说，去年10月，央行上调人民币存贷款基准利率，个人住房贷款利率相应上调。此次又专门对个人住房贷款利率进行调整，说明国家将以经济杠杆调控房地产业，种种不确定因素将影响消费者的购买意愿，持币待购者将会增加。

■提前还贷者将会增加

去年央行提高基准利率，各大银行提前还贷的人数有明显增加。虽然此次房贷利率调整幅度不大，但业内人士估计，在明年1月1日前，仍然会出现提前还贷的热潮。

“央行这次上调利率肯定会影响到房地产市场的需求。”有业内人士在接受记者采访时说，尤其是在房地产过热地区的投资型客户群，因利率上调及市场前景的不确定性，可能会更趋理智，投资人群将减少。

其次受影响的是中低档楼盘的价格敏感型客户，因为工薪阶层收入有限，可能会因上调利率暂时持币待购。相比之下，高档楼盘的客户对价格不敏感，需求反而不会受到影响。

■房价上涨速度可能趋缓

个人房贷利率上调最终将在一定程度上抑制购房需求，供求关系的变化必然会影响到房价。在采访中，有业内人士分析认为，因为政策有一个滞后效应，今年房价可能还会上涨，估计明年房地产市场的买方将更趋理性，购房需求减少，明年房价涨幅将趋缓。

河北极艺投资顾问有限公司总经理赵杨认为，利率上调的影响是杜绝恶意炒房，减少非理性购房。但房价上涨也是受多方面因素影响的，土地资源稀缺，钢材等原材料价格不断上涨，都是造成房价上涨的因素。此外，市场供给方的开发行为也将因需求减少而趋于理性，供给量也会相应减少，因此，房价变化不会太大。

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