目前，我国已经采用的治理房地产过热的手段有四类，即土地管理、信贷管理、税收管理、整顿市场秩序。那么，到底哪一类或哪几类手段、什么样的治理配套政策才能真正奏效呢?

一种商品的价格上涨过快，其平抑的重要手段之一就是增加供给。既然近两年我国房地产价格上升过快，那么，政府就应该采取措施促进房地产的供给增加。为此就应该增加相应的土地供给和信贷支持。可是，由于我国土地审批与交易制度远未完善，存在乱批地等违法违规现象，所以政府被迫收紧批地权，被迫采取了紧缩地根的政策。加上目前我国房地产过热中存在虚假需求等问题，所以也不能盲目地通过扩大土地供给等手段来增加房屋的供给。但是，严格上地审批这一政策客观上对房地产市场造成了供给紧缩的预期效应。这是一种典型的供给管理政策，这一政策的负面效应主要体现在市场预期之上。土地审批权限上收，获得土地的难度更大，上地拍卖(或转让)价格上升，其预期必定是房价进一步上升。应该说，从2004年以来，我国房地产价格边调边涨，这一局面的出现在相当程度上是与紧缩地根的预期有关的。

在信贷方面，针对房地产过热的调控措施到目前为止主要是紧缩性的。例如，针对信贷规模增长过快的窗口指导，按揭贷款成数的调低等措施都具有紧缩性。窗口指导的取向在于控制信贷(包括房地产信贷)规模，抑制信贷增长的幅度，尤其是抑制房地产开发贷款的增长速度。这种措施的效果体现为供给紧缩。调低按揭贷款的成数属于需求管理范畴。但是，将按揭成数从八成降为七成，这对于房屋总需求的抑制力度颇为有限，而且，这种措施也妨碍了对房屋的真实需求的满足。

在税收方面，目前出台的措施有征收交易税和出售房屋所得税两项。而在房屋的实际买卖与征税过程中，交易税大部分甚至几乎全部转嫁给了买方，所得税则部分转嫁给了买方。结果都是实质性地提高了房价，增加了买方的负担。

对囤积房源、高估房价骗取按揭贷款、连环炒作抬高房价、利用买卖双方信息不对称抬高房价等操纵市场的行为，政府当然必须采取有力的措施予以查处和打击。可是，查处这类问题需要地方政府投入大量的人力、物力和财力：而且，目前查处的法律法规依据也不充足。有的问题例如虚假按揭问题，即使有足够的法律法规依据可据以查处，但有关执法部门的执法效能实际上也较有限。

笔者以为，开征实名制下的累进物业调节税才是治理和调控房地产市场的标本兼治的政策。

所谓累进物业税就是对个人拥有的住房，按面积大小以累进的税率稽征税收。例如，为了保障个人对住房的基本需求，对拥有面积等于、小于100平方米的个人免征物业税；对拥有住房面积超过100平方米以上的个人按累进税率稽征物业税。可以假设每超过20平方米设一个税率，而且税率不断累进，不断提高。例如，对超过100平方米的第一个20平方米，每年征收500元人民币的物业税；对超过100平方米的第二个20平方米，每年征收800元人民币物业税；对超过100平方米的第三个20平方米，每年征收1000元人民币物业税，依此类推，谁拥有的房屋越多，谁交的税也越多。

累进物业税是一种需求管理手段。笔者以为，对我国房地产业调控的关键或重点应放在需求管理方面，实行以需求管理为主，以供给管理为辅的调控政策。尤其应该打击操纵市场行为的虚假需求。作为辅助手段的供给管理，其主要功能在于两个方面：其一是在房地产真实需求旺盛时期，通过增加供给来促进供求平衡；在房地产需求不振的时期，通过采取紧缩地根等措施来控制供给规模，防止供给过剩和价格暴跌。其二是在房地产供给中打击炒作和操纵市场等人为提高价格的行为，确保房地产市场秩序规范。以我国的情况而论，无论是短期还是长期，在住房政策方面都应该实行保障居民的基本需求、抑制享受性需求、打击投机性需求的政策，这一政策的核心就是需求管理。累进物业税则是房地产需求管理的最有效手段。

累进物业税是一种公平的税收。首先，它立足于保障住房基本需求的满足；其次，它并不排除居民享受大面积住房的需求，只是对这种需求行为多征收部分税赋，这种税赋类似于高档烟酒和高级化妆品之类的税收，有钱人可以享受，但应该多缴些税；其三，它能有效打击虚假的投机性需求，对那些囤积房屋待价而沾和连环炒作之类的虚假需求，能够起到立竿见影的控制与消除作用。

实行累进物业税是一个复杂的问题，其具体操作细节需要进一步研究。在此仅说明如下几点。

第一，累进物业税的税基宜采用房屋面积，而不是房屋的货币价值。货币价值有原始价和市场价之分，而且市场价如何估定也难以操作。房屋面积则十分容易掌握，按照征税简单化的原则，应该采用按面积征收累进物业税。

第二，累进物业税应由地方政府征收，主要归地方政府所有。这样做的意义在于有利于发挥地方的积极性，使这项制度安排能得到有效落实。

第三，现在推出累进物业税会不会对目前房地产市场造成重大冲击，导致房价急剧跌落从而带来金融风险并对国民经济整体造成重大伤害呢?对这一问题应该予以充分考虑并切实防范。关键就在于有分寸地把握好累进物业税的起征点和各档次累进的税率。为了稳妥起见，在实施累进物业税的起步阶段，累进的税率可以适当低一点，如果较低的税率不足以将房价控制在政府的目标区间之内，则可以逐步再提高税率。经过几年的摸索，可以建立一种累进物业税税率与房价水平之间的经验函数。政府可以据此得心应手地运用累进物业税手段，适时对我国的房地产整体价格水平及发展规模进行有效地调控。

第四，房地产开发商和中介公司也应纳入累进物业税的管理范围。这一点是针对开发商、中介公司可能囤积积压房屋而设计的。开发商或中介公司可能坚持追求某一目标价位，在其手中的房屋达到该价位之前坚持不出售房屋。这种情况一方面不利于稳定房价，另一方面由于竣工的房屋迟迟不能出售，银行贷款也不能如期收回。因此，在政策上应限制开发商和中介公司长期持有已竣工房屋。对此，最有效的办法就是对持有竣工房屋超过一定期限(例如一年)的开发商和中介公司稽征累进物业税。这一点对于治理房地产市场秩序，打击人为炒作等不良行为非常必要和有效。中国房地产